Ev satarken gerekli belgeler eksik olduğunda tapu randevusu ertelenir, alıcı tedirgin olur ve anlaşma bile bozulabilir. Bu rehberde Sincan veya Etimesgut'ta evini satan bir mülk sahibinin satış sürecinin başında hazırlaması gereken belgeleri tek tek sıraladık.
Satış sürecine başlamadan önce elinizde olması gerekenler
Belgeleri yalnızca tapu günü için değil, ilan aşaması için de düşünün. Ciddi bir alıcı, teklif vermeden önce tapu bilgilerini ve evin hukuki durumunu görmek ister. Şunları en baştan bir dosyada toplayın:
- Tapu senedi ya da en azından ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet üzerinden görüntüleyebilirsiniz): üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını gösterir
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân) bilgisi: alıcı ve özellikle konut kredisi kullanacak alıcılar bunu sık sorar
- Site veya apartman aidat durumu ve varsa yönetimden borcu yoktur yazısı
Tapu kaydında bir şerh veya haciz görürseniz bunu ilana çıkmadan önce çözmeye çalışın. Örneğin eski bir kredinin kapanmış ama ipoteği kaldırılmamış olması sık rastlanan bir durumdur; bankadan alınacak bir yazıyla genellikle kısa sürede halledilir. Ancak alıcı bunu ilk kez tapuda öğrenirse güven sarsılır ve süreç gecikir.
Tapu günü satıcıdan istenen temel belgeler
Sincan ve Etimesgut'taki taşınmazların satış işlemleri Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'nde yapılır. Başvuru genellikle Web Tapu üzerinden veya müdürlükten randevu alınarak başlatılır. Uygulamada satıcıdan şu belgeler istenir:
- Geçerli kimlik belgesi (T.C. kimlik kartı, yabancılar için pasaport)
- Güncel DASK poliçesi: konutlarda tapu devrinde zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır; süresi dolmuşsa satıştan önce yenileyin
- Belediyeden emlak vergisi değerini gösteren yazı: harç hesabında beyan edilen bedelin alt sınırı açısından kullanılır
- Tapu harcı ve döner sermaye ödeme dekontları: tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı beyan edilen satış bedelinin %2'sidir
Fotoğraf ve tapu senedi aslı gibi kalemlerde müdürlüklerin uygulaması zaman zaman değişebildiği için randevu sırasında güncel listeyi teyit etmek en sağlıklısıdır. Masrafların ayrıntısı için tapu harcı ve tapu masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
İşlem günü satıcı ve alıcının (veya vekillerinin) müdürlükte bizzat hazır bulunması gerekir. Yabancı uyruklu ve Türkçe bilmeyen bir taraf varsa yeminli tercüman bulundurulması istenir. Harç ödemesi genellikle randevu öncesinde yapılır; dekontları yanınızda bulundurun.
Vekaletle satış yapacaksanız
Şehir dışındaysanız ya da işlem günü gelemeyecekseniz satışı vekil aracılığıyla yapabilirsiniz. Bu durumda noterden düzenlenmiş ve taşınmazı satma yetkisini açıkça içeren bir vekaletname gerekir. Genel nitelikli vekaletnameler tapuda yeterli görülmeyebilir. Vekaletnamede taşınmazın ada/parsel bilgilerinin yazılması işlemi kolaylaştırır.
Özel durumlar için ek belgeler
- Miras kalan ev: mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve tapuda intikal işlemi; ayrıntılar ayrı bir rehberin konusu
- İpotekli ev: bankadan borç kapama ve ipotek fek yazısı; satışla aynı gün fek yapılması uygulamada sık görülür
- Kiracılı ev: mevcut kira sözleşmesinin bir örneği; alıcı kira koşullarını bilmek ister
- Velayet veya vesayet altındaki kişinin payı: mahkeme izni gerekebilir, işleme başlamadan bir hukukçuya danışın
Belgeleri erken hazırlamanın satışa etkisi
Belgeleri hazır olan satıcı, alıcıya güven verir ve pazarlıkta elini güçlendirir. "Tapuya ne zaman gidebiliriz?" sorusuna net bir tarih verebilmek, özellikle kredi kullanan alıcılarda süreci hızlandırır. Hazırlık aşamasında evinizin piyasa değerini de görmek isterseniz mülk sahipleri sayfamızdan ücretsiz fiyat analizi talep edebilirsiniz. Genel satış stratejisi için evimi hızlı nasıl satarım yazımız da yol gösterir.
Pratik bir öneri: tüm belgelerin birer fotokopisini ve telefonunuzda taranmış bir kopyasını tek bir klasörde tutun. Emlak danışmanınızla, alıcının bankasıyla veya tapu müdürlüğüyle yazışırken aynı belgeyi tekrar tekrar aramak zorunda kalmazsınız.
Sıkça sorulan sorular
Tapu senedi kaybolduysa evimi satabilir miyim?
Evet. Tapu senedi mülkiyetin kendisi değil, kaydın bir belgesidir. Satış işlemi tapu sicilindeki kayda göre yapılır; uygulamada kimlik ve taşınmaz bilgileriyle işlem yürütülebilir. Güncel uygulamayı tapu müdürlüğünden teyit edin.
DASK poliçesini kim yaptırmalı?
Tapu devrinde konut için geçerli bir DASK poliçesi aranır. Mevcut poliçe varsa ve süresi devam ediyorsa genellikle yeterlidir; süresi dolmuşsa satıştan önce yenilenmesi gerekir. Taraflar masrafı kendi aralarında kararlaştırabilir.
Belediye değer yazısını nereden alırım?
Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak vergisi biriminden alınır. Sincan'daki bir ev için Sincan Belediyesi, Etimesgut'taki bir ev için Etimesgut Belediyesi ilgili birimdir; bazı belediyeler bu yazıyı e-Belediye üzerinden de verir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
