Bir arsanın ne olacağını belirleyen belge imar planıdır; ancak imar planı tek bir belge değil, birbirine bağlı planlardan oluşan bir sistemdir. Bu yazıda nazım imar planı ile uygulama imar planı arasındaki farkı ve plan notlarının neden bu kadar önemli olduğunu anlatıyoruz.
Plan kademeleri: büyükten küçüğe
- Mekânsal strateji planı: Çok üst ölçekli, ülke ve bölge stratejilerini mekâna yansıtan plan.
- Çevre düzeni planı: Bölge, havza veya il ölçeğinde (genellikle 1/50.000 veya 1/100.000) arazi kullanım ilkelerini belirler; tarım, orman, yerleşim alanlarının genel sınırlarını çizer.
- Nazım imar planı ve uygulama imar planı: Yerleşmenin ayrıntısını belirleyen iki ana plan.
Alt ölçekli plan, üst ölçekli plana uygun olmak zorundadır.
Nazım imar planı nedir?
İmar Kanunu'na göre nazım imar planı; arazi kullanım biçimlerini, bölgelerin gelişme yönünü, nüfus yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini genel hatlarıyla gösteren ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olan plandır. Genellikle 1/5000 ölçeklidir; büyükşehirlerde daha üst ölçekler de kullanılabilir.
Nazım plan bir alanın konut, ticaret, sanayi veya yeşil alan olacağını genel olarak söyler, ancak parsel bazında yapılaşma koşulu vermez.
Nazım planda bir bölgenin konut alanı olarak gösterilmesi, o bölgedeki her parselde hemen inşaat yapılabileceği anlamına gelmez. Uygulama planı yapılmamışsa veya parsel uygulama planında yol, park ya da sosyal donatı alanında kalıyorsa yapılaşma mümkün olmayabilir. Bu yüzden yalnızca nazım plana bakarak karar vermek yaygın ama riskli bir hatadır.
Uygulama imar planı nedir?
Uygulama imar planı, kadastral durumu işlenmiş haritalar üzerinde (genellikle 1/1000 ölçekli) yapı adalarını, yolları, yoğunluğu, yapı nizamını ve uygulama aşamalarını ayrıntılı gösteren plandır. Ruhsat aşamasında esas alınan plan budur. Büyükşehir sınırlarındaki ilçelerde, Sincan ve Etimesgut gibi, genel kural olarak nazım planlar büyükşehir belediyesince, uygulama planları ilçe belediyesince hazırlanıp büyükşehir belediye meclisinin onayıyla yürürlüğe girer.
Plan notları neden önemli?
Plan paftası ne çizildiğini, plan notları ise nasıl uygulanacağını söyler. Plan notları planın ayrılmaz parçasıdır ve şunları içerebilir:
- TAKS, KAKS (emsal) ve kat adedi / yükseklik sınırları
- Bahçe mesafeleri, yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok)
- Asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartları
- Zemin katlarda ticaret izni, otopark ve sığınak koşulları
- Belirli alanlarda ek şartlar (ör. etüt veya kurum görüşü zorunluluğu)
Plan notları ile yönetmelik çeliştiğinde genellikle plan notu uygulanır; bu nedenle ilan metnindeki özet bilgi yerine plan notlarının tamamını okuyun. Hesaplamayı nasıl yapacağınızı imar durumu sorgulama yazımızda da bulabilirsiniz.
Diğer plan türleri
- Mevzi imar planı: Mevcut plan sınırları dışında, belirli bir alan için hazırlanan plan.
- Koruma amaçlı imar planı: Sit alanlarında kültür ve tabiat varlıklarını korumak için.
- Revizyon imar planı: Mevcut planın tamamının veya büyük kısmının yenilenmesi.
- Plan değişikliği: Planın belirli bir bölümünde yapılan değişiklik.
Yatırımcı için pratik okuma
Bir parseli değerlendirirken önce nazım plandaki kullanım kararına, sonra uygulama planındaki ada-parsel kararına ve en son plan notlarına bakmak mantıklı bir sıralamadır. Nazım planda konut alanında olup uygulama planı henüz yapılmamış bir bölgede parsel bazında yapılaşma koşulu kesinleşmemiş demektir; bu da hem fırsat hem belirsizlik içerir.
Askı ve itiraz süreci
Onaylanan planlar ve plan değişiklikleri bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir; bu süre içinde itiraz edilebilir. İtirazlar ilgili meclis tarafından 15 gün içinde karara bağlanır. Bir arsaya yatırım yapmadan önce bölgede askıda bir plan değişikliği olup olmadığını belediyeden öğrenmek faydalıdır. Sincan'daki arsa ilanları için Sincan satılık arsa sayfamıza bakabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Nazım plan ile uygulama planı arasındaki temel fark nedir?
Nazım plan arazi kullanımını genel hatlarıyla belirler; uygulama planı ise parsel ve ada bazında yapılaşma koşullarını ayrıntılı gösterir ve ruhsatta esas alınır.
Plan notlarını nereden alabilirim?
İlgili belediyenin imar biriminden; birçok belediye plan ve plan notlarını elektronik imar sorgulama sistemlerinde de yayımlar.
İmar planına ne kadar sürede itiraz edilebilir?
Plan askıya çıkarıldığı bir aylık ilan süresi içinde ilgili idareye itiraz edilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
