Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarını müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında bina yapıp belirli daireleri teslim etmesidir. Doğru kurulmamış bir sözleşme, arsa sahibini yıllarca sürecek bir uyuşmazlığa sokabilir; bu yazıda imzadan önce kontrol etmeniz gerekenleri sıraladık.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı
Bu sözleşme taşınmaz payı devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzaların noterce onaylanması (onaylama şekli) yeterli sayılmaz; adi yazılı bir sözleşme ise kural olarak geçersizdir. Yargı kararları bazı istisnalar tanısa da arsa sahibinin baştan doğru şekle uyması en güvenli yoldur.
Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, ada-parsel bilgisi ve arsanın tüm malikleri eksiksiz yer almalıdır. Arsa miras yoluyla geldiyse önce mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerinin tamamlanması, sonradan çıkabilecek itirazları önler.
Paylaşım tablosu ve teknik şartname
- Hangi dairenin kime kalacağı kat, cephe ve daire numarasıyla, mümkünse krokiye bağlanarak yazılmalıdır. "Yarı yarıya paylaşılacak" gibi muğlak ifadeler ileride anlaşmazlık doğurur.
- Malzeme ve işçilik kalitesi ayrıntılı bir teknik şartnameyle ek olarak sözleşmeye konmalıdır: doğrama, kaplama, mutfak, ısı yalıtımı, asansör vb.
- Projede değişiklik yapılacaksa bunun arsa sahibinin yazılı onayına bağlı olduğu belirtilmelidir.
Tapu devri: tek seferde değil, kademeli
Uygulamada iki model görülür. Payların sözleşme başında topluca devredildiği modelde müteahhit payları üçüncü kişilere satabilir; iş yarım kalırsa arsa sahibinin elindeki koruma zayıflar. Payların inşaat seviyesine göre kademeli devredildiği modelde ise (örneğin kaba inşaat, çatı, iskân aşamaları) arsa sahibi çok daha güvencededir. Devir takviminin sözleşmede açıkça yazılması önerilir.
Süre, gecikme cezası ve teminat
- Teslim süresi "ruhsattan itibaren 24 ay" gibi ölçülebilir bir başlangıçla ya da kesin takvim tarihiyle yazılmalıdır.
- Gecikmenin her ayı için ödenecek ceza veya kira karşılığı açıkça belirlenmelidir.
- Teslimin yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmasına bağlanması, eksik işlerle teslim riskini azaltır.
- Müteahhidin işi bitirememesine karşı teminat (banka teminat mektubu gibi) ve tutarı sözleşmede yer almalıdır.
- İnşaat süresince arsa sahibine kira yardımı ödenecekse tutarı ve süresi yazılmalıdır.
Müteahhidi araştırın
Sözleşmeden önce müteahhidin daha önce bitirdiği binaları yerinde görün, o binalarda oturanlarla konuşun, iskân alınıp alınmadığını öğrenin. Şirketin ticaret sicil kaydını ve mali durumunu kontrol etmek de faydalıdır. Sincan ve Etimesgut gibi dönüşüm yaşayan bölgelerde çok sayıda teklif gelebilir; en yüksek daire oranını veren teklif her zaman en güvenli teklif değildir.
İmzadan önce kontrol listesi
- Arsanın güncel imar durumu ve plan notları alındı mı? Daire sayısı ve paylaşım oranı ancak bu verilerle doğru hesaplanabilir. Ayrıntılar için imar durumu sorgulama yazımıza bakabilirsiniz.
- Arsa birden fazla kişiye aitse tüm paydaşlar sözleşmeye taraf mı, vekaletnameler güncel mi?
- Ruhsat, yapı denetim ve proje masraflarının kime ait olduğu yazılı mı?
- Müteahhidin kendi payına düşen daireleri hangi aşamada satabileceği belirlendi mi?
- İnşaat sırasında oluşabilecek komşu ve üçüncü kişi zararlarından kimin sorumlu olacağı düzenlendi mi?
- Teslimde ortak alanların (otopark, sığınak, bahçe, asansör) tamamlanmış olması şart koşuldu mu?
- Ayıplı iş halinde müteahhidin giderme süresi ve sorumluluğu yazıldı mı?
Teslim sırasında eksikleri madde madde tutanağa yazdırmak da önemlidir; açık ayıpların teslimde bildirilmemesi, işin kabul edildiği şeklinde yorumlanabilir.
Sorun çıkarsa ne olur?
Müteahhit temerrüde düşerse arsa sahibi genellikle aynen ifa ve gecikme tazminatı, işin müteahhit hesabına başkasına tamamlatılması veya sözleşmenin feshi yollarından birini seçebilir. Her durumda önce noter kanalıyla usulüne uygun ihtar çekilmesi ve inşaat seviyesinin belgelenmesi önemlidir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz. Arsanızın piyasa değerini merak ediyorsanız ücretsiz fiyat analizi talep edebilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
Evet, uygulamada sözleşmenin tapuya şerh edilmesi arsa sahibini ve daire alıcılarını üçüncü kişilere karşı korumak için sıkça tercih edilir.
Noter onaylı sözleşme yeterli mi?
Hayır. Kural olarak sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yalnızca imza onayı geçerlilik için yeterli kabul edilmez.
Arsa payının tamamı başta devredilmeli mi?
Zorunlu değildir. Payların inşaat seviyesine göre kademeli devri arsa sahibi açısından daha güvenli bir modeldir ve sözleşmede kararlaştırılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
