Kiraya vermek için daire alırken en çok sorulan soru "kendini kaç yılda öder?" sorusudur. Kira getirisi ve amortisman hesabı basit görünse de giderleri ve masrafları hesaba katmayınca yanıltıcı olur; bu yazıda hesabı adım adım, açıkça örnek sayılarla yapıyoruz.
Brüt kira getirisi
Brüt getiri, yıllık kiranın satın alma fiyatına oranıdır:
Brüt getiri = (Aylık kira × 12) ÷ Satın alma fiyatı
Bu oran ilanları hızlıca kıyaslamak için kullanışlıdır, ama gerçek kazancınızı göstermez.
Net getiri: masraf ve giderleri ekleyin
Net getiri için iki tarafı da düzeltmek gerekir:
- Toplam maliyet: satın alma fiyatı + tapu harcı (alıcı payı %2) + emlak danışmanlığı hizmet bedeli + varsa tadilat ve eşya masrafı. Ayrıntılar için tapu harcı ve masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
- Yıllık giderler: emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, kiracıya ait olmayan bakım-onarım, kiracı değişiminde boş kalan aylar, varsa yönetim giderleri.
Net getiri = (Yıllık kira − Yıllık giderler) ÷ Toplam maliyet
Örnek hesap (tamamen varsayımsal)
Aşağıdaki rakamlar yalnızca formülü göstermek için seçilmiş örnek değerlerdir; Sincan veya Etimesgut piyasasını yansıtmaz:
- Satın alma fiyatı: 3.000.000 TL; masraflar dahil toplam maliyet: 3.150.000 TL (örnek)
- Aylık kira: 15.000 TL → yıllık 180.000 TL (örnek)
- Brüt getiri: 180.000 ÷ 3.000.000 = %6
- Yıllık giderler: 1 ay boş kalma (15.000) + bakım (10.000) + vergi ve sigorta (5.000) = 30.000 TL (örnek)
- Net getiri: 150.000 ÷ 3.150.000 ≈ %4,8
Görüldüğü gibi masraflar hesaba katılınca oran belirgin şekilde düşer.
Amortisman süresi
Emlakta "amortisman" genellikle mülkün kendini kira ile kaç yılda ödediğini anlatır:
Amortisman (yıl) = Toplam maliyet ÷ Yıllık net kira
Örneğimizde 3.150.000 ÷ 150.000 = yaklaşık 21 yıl. Brüt hesapla bu süre yaklaşık 16,7 yıl çıkardı. Bu hesap kira artışlarını ve değer artışını içermez; konut kira artışları yasal olarak önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlı olduğundan, gerçek tablo kira artış hızına ve mülkün değer kazancına göre değişir.
Hesabı etkileyen diğer faktörler
Yukarıdaki formüller bir başlangıç noktasıdır. Gerçek getiri şu unsurlara göre değişir:
- Kiracı kalitesi: Ödemelerini düzenli yapan, uzun süre oturan bir kiracı boş kalma ve yenileme maliyetini azaltır.
- Finansman: Krediyle alınan bir dairede faiz ödemeleri net getiriyi önemli ölçüde düşürür; kredi kullanıyorsanız hesaba taksitleri de ekleyin.
- Değer artışı: Kira getirisi düşük görünen bir daire, bölgedeki değer artışıyla toplam getiride öne geçebilir. Bu ihtimal belirsiz olduğu için ayrı bir senaryo olarak değerlendirin.
- Bakım döngüsü: Boya, kombi, mutfak gibi kalemler birkaç yılda bir yenilenir; yıllık gidere bunun bir payını eklemek gerçekçi olur.
Farklı daireleri karşılaştırırken aynı varsayımları kullanın; aksi halde bir ilanın getirisi yapay olarak yüksek görünebilir.
Vergiyi unutmayın
Konut kira gelirinin her yıl güncellenen bir istisna tutarı vardır; bu tutarı aşan kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir. Beyanda götürü gider (%15) veya gerçek gider yöntemi seçilebilir. Güncel istisna tutarı ve beyan sınırları için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yıllık kira geliri rehberini kontrol edin ya da mali müşavirinize danışın.
Kiralık daire seçerken
Getiriyi en çok etkileyen kalem, dairenin boş kalmamasıdır. Toplu taşımaya ve iş merkezlerine yakınlık, bina yaşı, ısınma tipi ve aidat düzeyi kiracı talebini doğrudan etkiler. Bölgedeki gerçek kira seviyesini görmek için Sincan kiralık daire ilanlarına, yatırım için uygun seçeneklere Sincan satılık daire sayfamızdan bakabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Brüt getiri ile net getiri arasındaki fark nedir?
Brüt getiri yalnızca kira ile fiyatı kıyaslar; net getiri alım masraflarını ve yıllık giderleri (vergi, bakım, boş kalma vb.) de hesaba katar.
Amortisman süresi kısa olan daire her zaman daha iyi mi?
Her zaman değil. Bina yaşı, değer artış potansiyeli ve kiracı bulma kolaylığı da önemlidir; kısa amortisman bazen yüksek boş kalma riskini gizleyebilir.
Kira gelirinin vergisi var mı?
Konut kira gelirinin her yıl belirlenen istisna tutarını aşan kısmı beyan edilir. Güncel tutar için GİB kira geliri rehberine bakılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
