İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesi; tevhid ise komşu parsellerin tek parselde birleştirilmesidir. Arsa ifraz ve tevhid işlemleri hem yapılaşma hem de satış açısından arsanın değerini değiştirebilir; bu yazıda sürecin nasıl işlediğini anlatıyoruz.
Ne zaman ifraz, ne zaman tevhid?
- İfraz: Büyük bir parseli imar planına uygun daha küçük parsellere bölmek, mirasçılar arasında paylaşım yapmak veya hisseli bir parseli müstakil parsellere dönüştürmek için kullanılır.
- Tevhid: Tek başına yapılaşmaya yetmeyen küçük parselleri birleştirerek yapı yapılabilir bir parsel elde etmek veya daha verimli bir proje için kullanılır.
Her iki işlemde de amaç, tapudaki parsel yapısını imar planının öngördüğü düzene uygun hale getirmektir. Bu nedenle ifraz veya tevhid kararı verilmeden önce parselin planda hangi adaya ve kullanıma düştüğünü bilmek gerekir.
Süreç nasıl işler?
- Malik veya maliklerin yazılı talebiyle süreç başlar.
- Yetkili harita mühendisi, tapu ve kadastro kayıtları ile imar planını esas alarak ifraz/tevhid haritasını hazırlar.
- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde talep belediye encümeni, dışında il encümeni tarafından değerlendirilir; kararın 30 gün içinde verilmesi öngörülür.
- Onaylanan işlem tapu müdürlüğüne bildirilir; kadastro kontrolünden sonra tescil yapılır.
Encümen onayı olmadan yapılan ifraz veya tevhid geçerli değildir. Belediye sınırları içinde ilgili harç ve ücretler ödenir.
Uygulamada süreç, belediyenin iş yüküne ve dosyanın eksiksiz olmasına göre birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir. Harita mühendisinin hazırladığı teknik belgelerin doğruluğundan başvuru sahibi sorumlu olduğu için, işi deneyimli ve yetkili bir büroya yaptırmak gecikmeleri azaltır. İşlem tamamlandığında her yeni parsel için ayrı tapu kaydı oluşur; mevcut ipotek ve şerhler kural olarak yeni parsellere de taşınır.
İmar planı olan alanlarda kurallar
İmar planı olan yerlerde ifraz genellikle plana ve varsa parselasyon planına uygun olmalıdır. Plan veya yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüğü ve cephe genişliğinin altında parsel oluşturulamaz. Bu nedenle bölmeyi planlamadan önce parselin imar durumunu öğrenmek gerekir; nasıl yapılacağını imar durumu sorgulama yazımızda anlattık.
Yola terk ve benzeri yükümlülükler çoğu zaman ruhsat aşamasında gündeme gelir; ifrazın her durumda terk şartına bağlanıp bağlanamayacağı tartışmalı bir konudur.
Hisseli parselde ifraz
Hisseli bir parseli bölüp her paydaşa müstakil tapu verilebilmesi için paydaşların hangi yeni parselin kime kalacağı konusunda anlaşması gerekir. Anlaşma olmazsa yeni parseller yine eski pay oranlarıyla hisseli olarak tescil edilir. Paydaşlar anlaşamazsa çözüm genellikle ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Tarım arazilerinde ifraz yasağı
Tapuda tarla niteliğindeki tarım arazileri 5403 sayılı Kanun'a tabidir: Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüğün (ör. mutlak tarım arazisinde 2 hektar) altında ifraz yapılamaz. Tevhid için böyle bir yasak yoktur; küçük parsellerin birleştirilmesi asgari büyüklüğe ulaşmaya yardımcı olabilir.
Yatırımcı için önemi
Doğru kurgulanmış bir tevhid, tek başına değerlendirilemeyen parselleri bir projeye uygun hale getirebilir; uygun bir ifraz ise büyük bir arsanın satışını kolaylaştırabilir. Sincan'da parsel değerlendirmesi için Sincan satılık arsa ilanlarına göz atabilir veya bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Başvurmadan önce sorulacak sorular
- Parselin uygulama imar planındaki kullanım kararı ve asgari parsel şartı nedir?
- Oluşacak yeni parsellerin her biri tek başına yapılaşma şartlarını sağlıyor mu?
- Parsel üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı? Bu kayıtlar yeni parsellere taşınır.
- Paydaşlar varsa hepsi talebe katılıyor ve paylaşımda anlaşıyor mu?
- Tarım arazisi niteliği taşıyorsa Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün görüşü gerekiyor mu?
Bu soruları baştan netleştirmek, başvurunun reddedilmesini ve harita masraflarının boşa gitmesini önler.
Sıkça sorulan sorular
İfraz işlemini kim onaylar?
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, bu sınırların dışında il encümeni onaylar; ardından tapuda tescil edilir.
Her arsa istenen büyüklükte bölünebilir mi?
Hayır. İmar planı ve yönetmelikteki asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartları sağlanmalıdır; tarım arazilerinde ayrıca 5403 sayılı Kanun'un sınırları vardır.
Tevhid için komşunun izni gerekir mi?
Birleştirilecek parsellerin tüm maliklerinin talebi gerekir; başkasına ait parsel onun rızası olmadan birleştirilemez.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
