Bir arsanın değerini belirleyen en önemli bilgi, üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğidir; bunu da TAKS ve KAKS (emsal) değerleri söyler. Bu yazıda iki kavramı sade bir dille açıklıyor, adım adım bir örnek hesap yapıyoruz.
TAKS nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturduğu alanın (taban alanı) net imar parseli alanına oranıdır. Kısacası binanın arsada ne kadar yer kaplayacağını gösterir. TAKS 0,30 olan bir parselde bina, net parsel alanının en fazla %30'una oturabilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre plan TAKS belirtmiyorsa ayrık veya blok nizamda taban alanı genellikle %40 ile sınırlıdır; plan yalnızca KAKS veriyorsa yaklaşma mesafelerine uymak kaydıyla bu oran %60'a kadar çıkabilir. Yine de esas olan, parselin plan notlarıdır.
KAKS (emsal) nedir?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), uygulamada emsal olarak da bilinir. Emsale esas alanların toplamının net parsel alanına oranıdır ve arsaya toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler. KAKS 1,50 olan 1.000 m² net parselde emsale esas toplam inşaat alanı 1.500 m² olur.
TAKS binanın "ayak izini", KAKS ise tüm katların toplamını sınırlar. Kat adedi veya bina yüksekliği (Hmax) ayrıca plan notlarında belirtilir; üç değer birlikte okunmalıdır.
Hesap brüt değil net parsel üzerinden yapılır
En sık yapılan hata, tapudaki alanı esas almaktır. Taban alanı ve emsal hesabı, yola terk, yeşil alana terk ve düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan net imar parseli üzerinden yapılır. Tapuda 600 m² görünen bir arsa, terk sonrası 500 m²'ye düşebilir ve bu, inşaat hakkını doğrudan azaltır.
Bu nedenle hesaptan önce belediyeden yazılı imar durumu alınmalıdır. Sürecin ayrıntısını arsa alırken imar durumu sorgulama yazımızda anlattık.
Adım adım örnek hesap
Aşağıdaki değerler tamamen örnek amaçlıdır:
- Tapu alanı: 600 m², terk sonrası net parsel: 500 m²
- Plan notu: TAKS 0,30 · KAKS 1,50 · ayrık nizam
- Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
- Emsale esas toplam alan: 500 × 1,50 = 750 m²
- Kabaca kat sayısı: 750 ÷ 150 = 5 kat (plan notundaki kat/yükseklik sınırı da buna izin veriyorsa)
Bu 750 m², satılabilir alanla aynı şey değildir; duvarlar, merdiven ve ortak alanlar düşülünce bağımsız bölümlerin net alanı daha düşük çıkar.
Hesabı değere çevirmek
TAKS ve KAKS hesabının asıl amacı, arsanın gerçek inşaat potansiyelini görmek ve fiyatı buna göre değerlendirmektir. Yatırımcılar ve müteahhitler arsayı çoğu zaman "metrekare arsa fiyatı" yerine "inşaat alanı başına düşen arsa maliyeti" üzerinden kıyaslar. Bunun için arsa fiyatı, emsale esas toplam inşaat alanına bölünür.
Örneğimizde 750 m² emsal hakkı olan bir arsa ile aynı büyüklükte ama KAKS değeri 1,00 olan (yani 500 m² inşaat hakkı tanıyan) bir arsa, aynı fiyata satılıyorsa ikincisinin inşaat alanı başına maliyeti yaklaşık %50 daha yüksek olur. Bu karşılaştırmayı yaparken şunları da göz önünde tutun:
- Kat adedi veya yükseklik sınırı emsalin tamamının kullanılmasına izin veriyor mu?
- Çekme mesafeleri dar bir parselde taban alanını TAKS'ın izin verdiğinden daha da küçültüyor mu?
- Zemin katta ticari kullanım izni var mı? Bu, satılabilir alanın değerini değiştirir.
- Otopark yönetmeliği nedeniyle bodrum kat zorunlu hale geliyor mu ve bunun maliyeti ne olur?
Bu sorular cevaplanmadan yapılan hızlı bir emsal hesabı yalnızca ilk eleme için kullanılmalıdır. Satın alma kararı öncesinde bir mimardan ön kütle çalışması istemek, iki parsel arasındaki farkı çok daha net gösterir.
Emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Sığınak, otopark, teknik hacimler, belirli ortak alanlar gibi bazı bölümler emsal hesabına dahil edilmez. Ancak yönetmelik bu alanların toplamını genellikle emsale esas alanın %30'u ile sınırlar; aşan kısım emsale eklenir. Örneğimizde emsal dışı alanlar en fazla 225 m² olabilir.
1 Temmuz 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle süs havuzu, pergola, teras çatı gibi unsurların emsal karşısındaki durumu yeniden düzenlendi. Proje aşamasında güncel metni mimarınızla birlikte kontrol edin.
Sincan ve Etimesgut'ta arsa bakarken
Aynı mahallede yan yana iki parselin emsali farklı olabilir; ilan metnindeki "emsal 1,50" ifadesi tek başına yeterli değildir. Sincan satılık arsa ilanlarına bakarken mutlaka ada/parsel numarasıyla resmi imar durumunu isteyin ve hesabı net parsel üzerinden yapın.
Sıkça sorulan sorular
Emsal ile KAKS aynı şey mi?
Evet, uygulamada KAKS ve emsal aynı anlamda kullanılır: emsale esas toplam inşaat alanının net parsel alanına oranıdır.
Balkon ve bodrum emsale dahil mi?
Duruma göre değişir. Bazı açık çıkmalar ve teknik hacimden oluşan bodrumlar emsal dışı sayılabilirken bağımsız bölüm içeren bodrumlar dahil edilir. Kesin cevap için güncel yönetmelik ve plan notlarına bakılmalıdır.
Plan notunda TAKS yoksa ne olur?
Yönetmelikteki genel hükümler uygulanır; ayrık ve blok nizamda taban alanı genellikle %40 ile sınırlıdır. Belediyenin yazılı imar durumu esas alınmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
