Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür ve eski binalarda oturan pek çok malikin gündeminde. Bu yazıda riskli yapı tespitinden karar çoğunluğuna, tahliyeden müteahhit sözleşmesine kadar adımları sırayla anlatıyoruz.
Riskli yapı, riskli alan, rezerv alan
Kanun üç kavram kullanır: riskli yapı tek bir binanın tespitine, riskli alan belirli bir bölgenin ilanına, rezerv yapı alanı ise yeni yerleşim için ayrılan alanlara ilişkindir. Bireysel apartman dönüşümlerinin büyük kısmı riskli yapı tespitiyle başlar.
Riskli alan ilanı daha geniş bir bölgeyi kapsar ve çoğu zaman idarenin yürüttüğü toplu projelerle ilerler; bireysel apartman dönüşümünde ise maliklerin kendi aralarında karar alması ve müteahhitle anlaşması belirleyicidir. Hangi kapsamda olduğunuzu bilmek, süreci kimin yürüteceğini ve hangi kararların sizden beklendiğini anlamanızı sağlar.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
- Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir; masraf kural olarak başvuran malike aittir.
- Maliklerin belirlenen süre içinde harekete geçmemesi halinde idare tespiti kendisi yaptırabilir.
- Sonuç ilgili idareye ve tapu müdürlüğüne bildirilir; tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir.
- Maliklerin tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı vardır; itirazı teknik heyet karara bağlar.
Karar çoğunluğu: 2/3'ten salt çoğunluğa
Eskiden dönüşüm kararları için paydaşların üçte iki çoğunluğu aranıyordu. 7471 sayılı Kanun ile (RG 09.11.2023) bu ölçüt değişti: karar artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Ölçü kişi sayısı değil arsa payıdır; yani daire sayısı değil, tapudaki arsa payı oranı önemlidir.
Anlaşmayan malikin payı ne olur?
Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartları noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilanla bildirilir. Malik 15 gün içinde katılmazsa payı, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla satılabilir; satışta öncelik anlaşan paydaşlardadır. Bu nedenle "imza vermezsem bina yapılamaz" düşüncesi artık çoğu durumda geçerli değildir.
Tahliye, yıkım ve kira yardımı
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere yıkım için süre verilir; uygulamada bu süre en az 60 gündür ve ek süre tanınabilir. Süre sonunda yıkım idarece yaptırılabilir. Şartları sağlayan malik ve kiracılar kira yardımı için başvurabilir; tutarlar dönemsel olarak belirlendiğinden güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve e-Devlet üzerinden kontrol edin. Dönüşüm kapsamındaki bazı işlemlerde harç ve vergi istisnaları da bulunur.
Kiracıysanız haklarınıza ilişkin genel çerçeveyi kiralık ev rehberimizde bulabilirsiniz.
Müteahhit sözleşmesinde dikkat
Anlaşma sağlandıktan sonra imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenmeli; daire paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı yükümlülüğü, gecikme cezası ve fesih şartları açıkça yazılmalıdır. Sincan ve Etimesgut'ta eski yapı stoku bulunan mahallelerde dönüşüm sonrası değer değişimini görmek için ücretsiz fiyat analizi talep edebilirsiniz.
Malik olarak ilk adımlar
- Tapu kaydınızı ve arsa payınızı kontrol edin; dönüşümde haklarınız bu paya göre hesaplanır.
- Binanızın riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını ve tapuya belirtme işlenip işlenmediğini öğrenin.
- Diğer maliklerle erken iletişim kurun; ortak bir temsilci veya yönetim üzerinden müteahhit tekliflerini toplamak süreci hızlandırır.
- Gelen teklifleri yalnızca daire metrekaresi üzerinden değil; teslim süresi, kira yardımı, teminat ve müteahhidin geçmiş işleri üzerinden karşılaştırın.
- Kiracınız varsa süreç hakkında onu zamanında bilgilendirin; tahliye takvimi herkes için planlama gerektirir.
- Karar toplantısına ilişkin bildirimleri ve teklif metinlerini saklayın; itiraz veya dava ihtimalinde bu belgeler önem taşır.
Sürecin her aşamasında süreler kısa olduğu için, anlaşmazlık yaşanan durumlarda bir avukattan zamanında destek almak hak kaybını önler.
Sıkça sorulan sorular
Kentsel dönüşümde hâlâ 2/3 çoğunluk mu gerekiyor?
Hayır. 09.11.2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi ne kadar?
Tespitin tebliğinden itibaren 15 gündür; itirazı teknik heyet değerlendirir.
Riskli yapı tespitini kim ödüyor?
Malik başvurusuyla yapılan tespitlerde masraf kural olarak başvuran malike aittir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
