Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023'ten bu yana kiracı ile ev sahibi arasındaki pek çok anlaşmazlıkta dava açmadan önce atılması gereken ilk adımdır. Bu yazıda kapsamı, istisnaları ve sürecin nasıl ilerlediğini anlatıyoruz.
Yasal dayanak ve başlangıç tarihi
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesiyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirildi. Düzenleme 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaktadır. Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?
Kural olarak kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların tamamı kapsamdadır. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Kira bedelinin tespiti ve kira artışı anlaşmazlıkları
- Kira alacağının tahsili
- Depozitonun iadesi
- İhtiyaç, yeniden inşa veya yeni malik gibi sebeplere dayalı tahliye davaları
- Kiralanandaki hasar ve tazminat talepleri
Kira artışının nasıl hesaplandığını kiralık ev rehberimizde özetledik.
İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye
İcra ve İflas Kanunu'na göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır. Bu yol uygulamada iki durumda kullanılır:
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte evin boşaltılmaması (taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde takip başlatılması şartıyla).
Bu takiplere itiraz edilmesi ve sonrasında mahkeme aşamasına geçilmesi gibi ayrıntılarda usul farklılıkları olabileceğinden bir avukatla görüşmek faydalı olur. Ayrıca ev sahibi kira alacağını icra yerine doğrudan dava yoluyla istemeyi seçerse, bu dava için arabuluculuk zorunluluğu yeniden gündeme gelir. Hangi yolun daha uygun olduğu; borcun tutarına, sözleşmenin içeriğine ve elinizdeki belgelere göre değişir.
Süreç adım adım
- Başvuru: Karşı tarafın yerleşim yerindeki veya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna başvurulur.
- Arabulucu ataması: Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder.
- Görüşmeler: Arabulucu, başvurunun kendisine ulaşmasından itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Sonuç: Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Anlaşmama tutanağıyla dava açılabilir.
Ücret ve toplantıya katılmamanın sonucu
- Taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Ücret, her yıl güncellenen Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir; güncel tutarı Adalet Bakanlığı'nın yayımladığı tarifeden kontrol edin.
- Anlaşma sağlanamazsa iki saatlik ücret devlet bütçesinden karşılanır ve sonradan davada haksız çıkan taraftan alınır.
- Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir; davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.
Toplantıya hazırlıklı gidin
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, teslim tutanağı ve yazışmalar gibi belgeleri yanınızda bulundurun. Somut belgelerle desteklenen talepler, uzlaşmayı kolaylaştırır. Ev sahibiyseniz bölgedeki emsal kira seviyesini bilmek de görüşmede işinize yarar; bunun için ücretsiz fiyat analizi isteyebilirsiniz.
Anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamazsa arabulucu, sürecin anlaşmazlıkla sonuçlandığını gösteren son tutanağı düzenler. Bu tutanak, açılacak davada dava şartının yerine getirildiğini gösterir ve dava dilekçesine eklenir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
Arabuluculuk sürecinde yapılan görüşmeler ve tarafların öne sürdüğü teklifler, kural olarak sonraki davada delil olarak kullanılamaz. Bu sayede taraflar, uzlaşma için daha rahat konuşabilir. Bazı hak düşürücü süreler bakımından arabulucuya başvuru tarihinin önemli olduğu durumlar da vardır; özellikle tahliye davalarında sürelerin kaçırılmaması için başvuruyu geciktirmemek gerekir.
Uzlaşma çoğu zaman her iki taraf için de daha hızlı bir çözümdür. Kira artışı gibi konularda bölgedeki emsal ilanları görmek için Sincan kiralık daire sayfamıza bakabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Arabuluculukta anlaşma olursa ne olur?
Anlaşma belgesi düzenlenir ve taraflar bu belgeye göre hareket eder. Kanundaki şartlarla imzalanmış anlaşma belgeleri icra edilebilir nitelik kazanabilir; anlaşılan konuda kural olarak yeniden dava açılamaz.
Kira ödenmiyorsa yine arabulucuya gitmem gerekir mi?
Kira borcu nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatacaksanız arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak kira alacağı için doğrudan dava yolunu seçerseniz önce arabulucuya başvurmanız gerekir.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlamalıdır. Zorunlu durumlarda bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
