Kira sözleşmesinde mutlaka olması gereken maddeler, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların büyük kısmını baştan önler. Sincan ve Etimesgut'ta kiraya veren ya da kiracı olarak imza atmadan önce aşağıdaki başlıkları tek tek kontrol etmenizi öneririz.
Sözleşme neden yazılı yapılmalı?
Kanun, konut kira sözleşmesinin geçerliliği için kural olarak yazılı şekil aramaz; sözlü anlaşma da kira ilişkisi kurar. Ancak kira bedeli, artış şartı, depozito veya teslim edilen eşyalar konusunda bir uyuşmazlık çıktığında neyin kararlaştırıldığını ispat etmek, yazılı bir metin olmadan çok zorlaşır. Bu nedenle uygulamada her iki tarafın imzaladığı, her sayfası paraflı ve iki nüsha düzenlenmiş bir sözleşme en güvenli yoldur.
Taraflar, taşınmaz ve süre bilgileri
- Taraflar: Ad soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi ve telefon. Ev sahibi birden fazla kişiyse hepsinin adı ya da vekâletname bilgisi.
- Kiralanan: Açık adres, ada/parsel ve bağımsız bölüm numarası, kat, oda sayısı ve kullanım amacı (konut).
- Süre: Başlangıç tarihi ve sözleşmenin kaç yıllık yapıldığı. Konutta süre bitince sözleşme kural olarak kendiliğinden uzar; bu konuyu kiralık ev rehberimizde de özetledik.
Kira bedeli, ödeme günü ve artış şartı
Aylık kira tutarı rakam ve yazıyla, ödeme günü ve ödeme yöntemi açıkça yazılmalıdır. Vergi mevzuatı konut kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılıp belgelenmesini istediğinden, ev sahibinin IBAN bilgisinin sözleşmede yer alması pratik bir çözümdür.
Artış maddesi, yenilenen kira yıllarında bedelin nasıl değişeceğini gösterir. Konutta artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m.344). Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılsa bile bu kısım kiracı aleyhine uygulanamaz.
Depozito, yan giderler ve aidat
- Depozito: En fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli hesaba yatırılması kanunun öngördüğü yoldur (TBK m.342).
- Yan giderler: Elektrik, su, doğalgaz ve ısınma gibi kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğu yazılmalıdır.
- Aidat: Aidatın işletme kısmını kiracının, demirbaş ve büyük onarım payını ev sahibinin ödeyeceği açıkça belirtilirse sonradan tartışma çıkmaz.
Teslim, demirbaş ve kullanım kuralları
Evin teslim edildiği andaki durumu, sözleşmeye ek bir teslim tutanağıyla kayda geçirilmelidir. Kombi, beyaz eşya, dolap gibi demirbaşlar listelenmeli; mümkünse fotoğraflarla desteklenmelidir. Ayrıca şu konular yazılı olarak düzenlenmelidir:
- Alt kiralama: Konut kiracısı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiraya veremez.
- Evcil hayvan, tadilat ve boya gibi değişiklikler için izin şartı.
- Tebligatların hangi adrese yapılacağı.
Geçersiz sayılan maddelere dikkat
Matbu sözleşmelerde sık görülen bazı hükümler, imzalanmış olsa bile kiracıyı bağlamaz:
- Kira zamanında ödenmezse cezai şart ödeneceğine veya kalan bütün kiraların hemen muaccel olacağına dair kayıtlar (TBK m.346).
- Kira ve yan giderler dışında kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getiren maddeler.
- Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tarihsiz tahliye taahhüdü. Geçerli bir tahliye taahhüdü, ev teslim edildikten sonra ve belirli bir tarih içerecek şekilde ayrı olarak verilmelidir.
Sincan'da kiralık daire bakıyorsanız sözleşme taslağını imzadan önce mutlaka okuyun.
İmzadan önce son kontrol listesi
Sözleşmeyi imzalamadan önce aşağıdaki soruların her birine "evet" diyebiliyor olmalısınız:
- Kiraya veren gerçekten evin maliki mi, değilse yetki belgesi veya vekâletname var mı? Tapu bilgisini e-Devlet üzerinden birlikte kontrol etmek mümkündür.
- Kira bedeli, ödeme günü ve IBAN açıkça yazıldı mı?
- Artış maddesi yasal sınırla uyumlu mu?
- Depozito tutarı, nasıl tutulacağı ve iade şartları belirtildi mi?
- Aidatın hangi kısmını kimin ödeyeceği yazıldı mı?
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı sözleşmeye eklendi mi?
- Kefil varsa kefilin kendi el yazısıyla sorumlu olacağı azami tutarı ve tarihi yazdığı kefalet bölümü eksiksiz mi?
Bu kontrolleri yapmak birkaç dakikanızı alır, ancak ileride arabuluculuk ve dava süreçleriyle uğraşmanızın önüne geçebilir. Emlak ofisi aracılığıyla kiralıyorsanız ofisin yetki belgesini ve yazılı yetkilendirme sözleşmesini de görmek isteyebilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır. Konut kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir; tarafların imzaladığı adi yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı ispat ve tarih açısından ek güvence sağlar, ancak masraflıdır ve uygulamada çoğu zaman tercih edilmez.
Sözleşmede artış maddesi yoksa kira hiç artmaz mı?
Artar. Artış maddesi olmasa da ev sahibi yazılı bildirim yapabilir veya anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk sonrası kira tespit davası açabilir. Ancak konutta artış yine TÜFE 12 aylık ortalama değişimini aşamaz.
Hazır matbu sözleşme kullanmak yeterli mi?
Başlangıç için kullanılabilir, ancak özel şartlar bölümü boş bırakılmamalıdır. Aidat paylaşımı, demirbaş listesi ve depozito gibi konuları kendi durumunuza göre doldurmanız gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
