Kiracı tahliyesi, konut kiralarında yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve belirli süreler içinde mümkündür. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Aşağıda en sık başvurulan yolları ve dikkat edilmesi gereken süreleri özetliyoruz.
Önce temel kural: Sözleşme kendiliğinden uzar
Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Kanunda sayılmayan bir sebeple tahliyeyi mümkün kılan sözleşme maddeleri de geçersizdir (TBK m.354).
Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir ve mahkemede ispatlanmalıdır.
- Belirli süreli sözleşmede dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kullanımı imkânsız kılıyorsa aynı maddeye dayanılarak tahliye istenebilir.
- Bu sebeplerle boşaltılan ev, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
Evi yeni satın alan malik
Kiralı evi satın alan yeni malik de kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir (TBK m.351). Bunun için iki yol vardır:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup, edinmeden altı ay sonra dava açmak,
- veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak.
Kiracılı bir ev almayı düşünüyorsanız bu süreleri hesaba katın; Sincan satılık daire seçeneklerinde kira durumunu mutlaka sorun.
On yıllık uzama süresi
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bunun için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Örneğin bir yıllık yapılan sözleşmede bu hak, sözleşme süresi ve ardından gelen on yıllık uzama süresi tamamlandığında doğar.
Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
- Tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerli olması için kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi ve belirli bir tarih içermesi gerekir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Kiracının veya eşinin konutu: Kiracının ya da eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye istenebilir.
Kira ödenmemesi ve arabuluculuk
Kira ödenmezse kiraya veren en az 30 gün süre veren yazılı ihtarla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315) veya ilamsız icra yoluyla tahliye isteyebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ancak kira borcu ve tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır. Süreler hak düşürücü olduğundan somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Kiracı açısından bilmeniz gerekenler
Tahliye bildirimi alan bir kiracı, önce hangi sebebe dayanıldığını ve sürelere uyulup uyulmadığını kontrol etmelidir. İhtiyaç iddiası gerçek ve samimi değilse veya dava süresinde açılmamışsa mahkeme talebi reddedebilir. Tahliye taahhüdünün ne zaman ve hangi tarih yazılarak imzalandığı da sonucu doğrudan etkiler.
- Size gönderilen ihtarname ve bildirimleri saklayın, tebliğ tarihini not edin.
- Kira ödemelerinizi banka üzerinden ve zamanında yapın; iki haklı ihtar riski ancak ödenmeyen kira nedeniyle doğar.
- Ev sahibiyle uzlaşarak makul bir taşınma tarihi belirlemek çoğu zaman iki taraf için de en az masraflı yoldur.
Yeni bir ev aramanız gerekirse Sincan kiralık daire ilanlarına ve genel kiralama adımları için Sincan kiralık ev rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Sözleşme bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. Konut kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. İhtiyaç, tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni bir sebep gerekir.
Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kanuna göre tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler bu açıdan tartışmalı hale gelir ve kiracı tarafından itiraz edilebilir.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan evi tekrar kiraya verebilir miyim?
Haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gündeme gelir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
