Aidat, demirbaş ve tadilat giderlerini kim öder sorusu, özellikle sitelerde ve apartmanlarda kiracı ile ev sahibi arasında sık tartışılır. Kanundaki genel kurallar oldukça nettir; sözleşmede aksi yazılmadıkça aşağıdaki paylaşım esas alınır.
Kullanım giderleri kiracıya aittir
Konut kiralarında kiracı, aksi kararlaştırılmadıkça kullanıma bağlı yan giderleri öder. Elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri bu kapsamdadır. Kiracı, evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini de karşılar (TBK m.317). Ampul değişimi, tıkanan lavabonun açılması, musluk contası gibi küçük işler genellikle bu gruba girer.
Aidat: İşletme gideri ile demirbaş gideri ayrımı
Apartman ve site aidatı tek kalem gibi görünse de iki farklı türden oluşur:
- İşletme giderleri (kiracı): Ortak alan temizliği, görevli ücreti, güvenlik, asansörün olağan bakımı, ortak alan elektriği ve suyu gibi günlük işletme masrafları.
- Demirbaş ve yatırım giderleri (ev sahibi): Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenilemesi, kazan değişimi gibi binanın değerini artıran veya ömrünü uzatan harcamalar.
Yönetimden aidat dökümünü kalem kalem istemek, hangi tutarın kime ait olduğunu ayırmanın en kolay yoludur. Bazı binalarda demirbaş payı aidattan ayrı bir "demirbaş" veya "yatırım" kalemi olarak tahsil edilir; böyle durumlarda kiracı bu kalemi ev sahibine yönlendirebilir ya da ödeyip kiradan mahsup edilmesi konusunda anlaşabilir. Ayrımın sözleşmede yazılı olması iki taraf için de işi kolaylaştırır.
Kiracının aidat borcundan sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu m.22'ye göre kiracı, kat malikiyle birlikte ortak giderlerden kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur. Kiracının yönetime ödediği tutarlar kira borcundan düşülebilir. Bu nedenle ev sahibinin aidat borcunu biriktirmesi kiracıyı da etkileyebilir; taşınmadan önce eski aidat borcu olup olmadığını yönetimden öğrenin.
Tadilat, onarım ve demirbaş arızaları
Kiraya veren, evi sözleşmeye uygun kullanıma elverişli halde teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu nedenle:
- Çatı akması, tesisat arızası, kullanılamaz hale gelen kombi veya pencere doğraması gibi büyük onarımlar kural olarak ev sahibine aittir.
- Eşyalı evlerde ev sahibine ait beyaz eşyanın olağan kullanımla arızalanması halinde onarım veya değişim de genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır.
- Kiracının kusuruyla oluşan hasarları ise kiracı karşılar.
Kiracı, ayıbı ev sahibine bildirmeli ve makul sürede giderilmesini istemelidir. Bildirimi yazılı yapmak ispat açısından önemlidir.
Vergi ve sigorta ev sahibine aittir
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya verene aittir (TBK m.302). Emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası (DASK) bu kapsamdadır. Konut kiralarında kiracıya kira ve yan giderler dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği de unutulmamalıdır.
Sözleşmede açıkça yazın
"Tüm giderler kiracıya aittir" gibi genel ifadeler uygulamada dar yorumlanır ve büyük onarımları kiracıya yüklemez. Kimin neyi ödeyeceğini kalem kalem yazmak, ileride çıkacak tartışmaları önler. Sözleşme maddeleri için kiralık ev rehberimize, sitelerdeki ilanlar için Sincan kiralık daire sayfamıza göz atabilirsiniz.
Kiracının kendi yaptırdığı tadilatlar
Kiracı, evde yenilik ve değişiklik niteliğindeki tadilatları ancak kiraya verenin yazılı rızası ile yapabilir. Mutfak dolabını değiştirmek, duvar kaldırmak veya kalıcı bir tesisat eklemek bu kapsamdadır. İzin alınmadan yapılan değişiklikler, çıkışta eski hale getirme ve tazminat taleplerine konu olabilir.
- Yapmak istediğiniz işi, tahmini maliyeti ve masrafın kime ait olacağını yazılı olarak kararlaştırın.
- Masrafın kiradan düşülmesi konusunda anlaştıysanız bunu da yazıya dökün ve faturaları saklayın.
- Çıkışta tadilatın evde kalıp kalmayacağını veya sökülüp sökülmeyeceğini önceden belirleyin.
Boya, perde rayı veya küçük raf montajı gibi işler için bile kısa bir mesajla onay almak, ilerideki tartışmaları önler.
Sıkça sorulan sorular
Kombi bakımını kim yaptırır?
Yıllık periyodik bakım, olağan bakım kapsamında görüldüğünden uygulamada genellikle kiracıdan beklenir. Kombinin eskime nedeniyle arızalanması veya değişmesi gerekiyorsa bu masraf kural olarak ev sahibine aittir.
Asansör yenileme payını kiracı öder mi?
Hayır. Asansör yenilemesi, binanın demirbaşına yönelik bir yatırım gideri olduğundan kural olarak ev sahibine aittir. Kiracı, asansörün olağan bakım ve işletme payını öder.
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?
Evet. Aidat borcundan kat maliki de sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu, kiracıyı da kira bedeliyle sınırlı olarak kat malikiyle birlikte sorumlu tutar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
