Kira artış oranı nasıl hesaplanır sorusu, her yenileme döneminde kiracı ile ev sahibi arasında en çok konuşulan konudur. Bu yazıda konut kiralarında yasal sınırı, hangi verinin kullanıldığını ve hesabı adım adım nasıl yapacağınızı anlatıyoruz.
Yasal sınır: TÜFE 12 aylık ortalama
Türk Borçlar Kanunu m.344'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılı için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artışta veya hiç artış yapmamakta serbestçe anlaşabilir.
2022–2024 arasında konut kiralarına uygulanan geçici %25 tavanı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bugün geçerli sınır yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
12 aylık ortalama ile yıllık enflasyon aynı şey değil
TÜİK her ay enflasyon verisini açıklarken birkaç farklı oran yayımlar. Haberlerde öne çıkan yıllık oran, bir ayın endeksini önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. Kira hesabında kullanılan 12 aylık ortalamalara göre değişim ise son 12 ayın endeks ortalamasını, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasıyla karşılaştırır:
- Son 12 ayın TÜFE endekslerinin ortalaması alınır.
- Bir önceki 12 ayın endekslerinin ortalaması alınır.
- Oran = (ilk ortalama ÷ ikinci ortalama − 1) × 100
Bu oranı kendiniz hesaplamanıza gerek yoktur; TÜİK her ay bu değeri hazır olarak açıklar.
Hangi ayın verisi kullanılır?
Kira yılı takvim yılına değil, sözleşmenin başlangıç tarihine göre işler. Örneğin sözleşmeniz bir ayın 15'inde başladıysa, kira yılınız her yıl o tarihte yenilenir. Uygulamada yenileme tarihinden önce açıklanmış en son 12 aylık ortalama oran esas alınır; bu da genellikle yenileme ayından bir önceki aya ait veridir. Sözleşmenizdeki başlangıç tarihini kontrol ederek doğru ayı belirleyin.
Adım adım örnek hesap
Formül basittir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)
Yalnızca hesabın mantığını göstermek için oranın %10 olduğunu varsayalım (bu gerçek bir oran değildir; güncel değeri TÜİK'ten kontrol edin):
- Mevcut aylık kira: 10.000 TL
- Artış tutarı: 10.000 × 10 ÷ 100 = 1.000 TL
- Yeni kira: 10.000 + 1.000 = 11.000 TL
Sözleşmede daha düşük bir oran yazılıysa düşük oran uygulanır. Daha yüksek bir oran yazılmışsa, konutta kiracı yalnızca yasal sınıra kadar artışla bağlıdır.
Beş yıl kuralı ve kira tespit davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, ayrıca her beş yıllık dönemin sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu yolda bedel, TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan güncellenebilir.
Tespit davasında kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Pratik öneriler
- Artış oranını ve yeni tutarı yazılı olarak (mesaj veya e-posta) teyit edin.
- Yeni tutarı ödemeyi banka açıklamasında "... ayı kira bedeli" şeklinde belirtin.
- Bölgedeki güncel kira seviyesini merak ediyorsanız Sincan kiralık daire ilanlarına göz atabilir, ev sahibiyseniz ücretsiz fiyat analizi isteyebilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak: Haberlerde öne çıkan yıllık TÜFE oranı, kira artışında esas alınan oran değildir. Doğru veri 12 aylık ortalamalara göre değişimdir.
- Takvim yılına göre artış yapmak: Artış ocak ayında değil, sözleşmenin yenilendiği tarihte uygulanır.
- Artışı geriye dönük istemek: Taraflar yenileme döneminde anlaşmadıysa ve süresinde yazılı bildirim yapılmadıysa, geçmiş aylar için fark talep etmek tartışmalı hale gelir.
- Aidat ve faturaları kira bedeline katmak: Artış yalnızca kira bedeline uygulanır; aidat ve yan giderler ayrı kalemdir.
Anlaşma sağlanamazsa önce arabulucuya başvurulması gerektiğini unutmayın. Uzlaşma, çoğu zaman her iki taraf için de dava sürecinden daha hızlı ve masrafsızdır.
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi TÜFE oranından fazla artış isteyebilir mi?
Konut kiralarında yenilenen kira yılları için yasal artış sınırı TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir. Kiracı bunun üzerindeki artışı ödemek zorunda değildir. Beş yıl dolmuşsa ise kira tespit davasıyla hakkaniyete göre yeni bedel belirlenebilir.
Kira artışı yapmamak mümkün mü?
Evet. TÜFE oranı bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artış veya o yıl için hiç artış yapmama konusunda anlaşabilir.
Güncel oranı nereden öğrenebilirim?
TÜİK her ay tüketici fiyat endeksi bültenini yayımlar ve bu bültende 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yer alır. Kira artışında bu oran kullanılır, yıllık enflasyon oranı değil.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
