Bina yaşı ve deprem güvenliği, ev alırken artık herkesin ilk sorduğu konular arasında. Ancak yalnızca yapım yılına bakmak yanıltıcı olabilir; bu yazıda bir alıcının deprem güvenliğini değerlendirirken bakabileceği somut noktaları özetliyoruz.
Bina yaşı neden önemli, neden tek başına yetmez?
Bina yaşı, yapının hangi dönemin kurallarına göre projelendirildiği hakkında fikir verir. Türkiye'de deprem yönetmelikleri zaman içinde güncellenmiştir: 1998'de yürürlüğe giren yönetmelik, ardından 2007 yönetmeliği ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği.
Ancak yeni bir bina otomatik olarak sağlam, eski bir bina da otomatik olarak çürük değildir. Asıl belirleyici olan, yapının projesine ve dönemin kurallarına uygun inşa edilip edilmediği, malzeme kalitesi, zemin koşulları ve sonradan yapılan müdahalelerdir.
Yapı denetim ve proje belgeleri
2001'de çıkarılan 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile inşaatların bağımsız yapı denetim kuruluşları tarafından denetlenmesi sistemi getirilmiş ve zamanla yaygınlaştırılmıştır. Bu nedenle bir binanın yapı denetim kapsamında yapılıp yapılmadığı önemli bir göstergedir.
Belediyeden binanın ruhsat tarihini, onaylı projesini ve iskân durumunu öğrenebilirsiniz. İskânı olmayan veya projeye aykırı değişiklik yapılmış binalarda risk artabilir; konuyu iskân nedir yazımızda ele aldık.
Bir binanın ruhsat tarihi ile tamamlanma tarihi arasında yıllar olabilir. Yönetmelik açısından belirleyici olan genellikle projenin onaylandığı dönemdir; bu yüzden satıcının söylediği yapım yılını ruhsat tarihiyle karşılaştırmakta fayda vardır.
Zemin ve konum
Aynı yaştaki iki bina, farklı zeminlerde çok farklı performans gösterebilir. Konumun deprem tehlike düzeyini AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritaları uygulamasından (tdth.afad.gov.tr) adres veya koordinatla genel olarak görebilirsiniz. Yeni binalarda zemin etüdü raporu proje dosyasında bulunur; satıcı veya yöneticiden bu bilgiyi isteyebilirsiniz.
Sincan ve Etimesgut'ta farklı dönemlerde yapılmış binalar çoğu zaman yan yana bulunur; bu nedenle mahalle genellemesi yerine her binayı ayrı değerlendirmek gerekir.
Yerinde görebileceğiniz işaretler
- Kolon ve kirişlerde derin, çapraz çatlaklar veya dökülen beton,
- Bodrum ve otoparkta paslanmış, açığa çıkmış donatı,
- Zemin katta dükkan açmak için kolon kesildiğine dair izler,
- Sonradan eklenmiş kat veya kapatılmış balkonlar,
- Bodrumda sürekli nem ve su birikmesi.
Bu işaretler kesin teşhis değildir ama bir uzmana danışmanız gerektiğini gösterir.
Bodrum ve otopark gibi alanlara girmek için yöneticiden izin isteyin; taşıyıcı sistemin çıplak gözle en iyi görüldüğü yerler genellikle buralardır. Gezerken çektiğiniz fotoğraflar, danışacağınız mühendise ön bilgi vermek için de işe yarar.
Belgeler ve sorular: kısa kontrol listesi
Deprem güvenliği konusunda bir alıcının satıcıya, yöneticiye veya belediyeye sorabileceği sorular şunlardır:
- Binanın yapı ruhsatı hangi tarihte alındı?
- İnşaat yapı denetim kapsamında mı yapıldı?
- Yapı kullanma izin belgesi var mı?
- Binada daha önce risk tespiti yapıldı mı, sonucu ne?
- Bina sonradan güçlendirildi mi, kat eklendi mi, zemin katta tadilat yapıldı mı?
- Zemin etüdü raporu proje dosyasında var mı?
Bu soruların hepsine net cevap alamayabilirsiniz; ancak alınan cevaplar ve belgeler, karar verirken belirsizliğin ne kadar büyük olduğunu gösterir.
Risk tespiti ve uzman görüşü
Bir binanın deprem performansını gerçek anlamda ortaya koymak için karot alınması ve mühendislik analizi gerekir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında binalar için Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından risk tespiti yapılabilir; riskli bulunan binalar kentsel dönüşüm sürecine girebilir. Bu sürecin ayrıntıları ayrı bir konudur; alıcı olarak binada daha önce risk tespiti yapılıp yapılmadığını ve sonucunu sormanız yeterli bir başlangıçtır.
Eski bir binada daire bakıyorsanız fiyatı değerlendirirken bu belirsizliği de hesaba katın. Sincan satılık daire ilanlarımızda bina yaşı ve bilinen belgeleri sorduğunuzda açıkça paylaşırız.
Sıkça sorulan sorular
2000 sonrası yapılan her bina depreme dayanıklı mıdır?
Hayır. Yönetmelikler daha sıkı hale gelmiş olsa da binanın uygulamada projeye uygun yapılıp yapılmadığı, malzeme kalitesi ve zemin belirleyicidir. Yapım yılı yalnızca bir başlangıç göstergesidir.
Satın almadan önce binaya risk tespiti yaptırabilir miyim?
Risk tespiti genellikle malikler veya yetkili kişiler tarafından başvurularak yapılır ve karot alma gibi işlemler bina yönetiminin iznini gerektirir. Alıcı olarak daha önce yapılmış bir tespit olup olmadığını sormak ve bir mühendisten görüş almak daha pratik bir yoldur.
DASK poliçesi binanın sağlam olduğunu gösterir mi?
Hayır. DASK zorunlu bir deprem sigortasıdır ve tapu devrinde istenir; binanın deprem performansı hakkında bir değerlendirme içermez.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
