Sıfır daire almak; yeni tesisat, güncel yönetmeliklere göre yapım ve kendi zevkinize göre ilk kullanım imkânı sunar. Ancak müteahhitten veya projeden alımda ikinci el alımdan farklı riskler vardır; bu rehberde sıfır daire alırken dikkat edilecekleri sırayla ele alıyoruz.
Önce satıcıyı ve tapuyu tanıyın
Sıfır dairede karşınızdaki kişi her zaman tapu maliki olmayabilir. Kat karşılığı inşaatlarda daireler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılır; hangi dairenin kime ait olduğunu sözleşme ve tapu kaydı gösterir.
- Dairenin tapuda kimin adına kayıtlı olduğunu kontrol edin.
- Tapuda ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir olup olmadığına bakın.
- Müteahhidin daha önce tamamladığı projeleri yerinde görün, oturanlarla konuşun.
Satış ofisinde size sunulan broşür, görsel ve maketlerin bağlayıcı olmadığını unutmayın. Asıl bağlayıcı olan, imzaladığınız sözleşme ve ekindeki teknik şartname ile onaylı projedir. Bu nedenle size verilen sözlü vaatleri, örneğin ücretsiz otopark veya ek depo gibi konuları, mutlaka sözleşmeye yazdırın.
Ruhsat, proje ve yapı denetim
Bina için yapı ruhsatı alınmış olmalı ve inşaat bir yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürütülmelidir. Ruhsatı ve onaylı projeyi ilgili belediyeden (Sincan veya Etimesgut Belediyesi) teyit edebilirsiniz.
Bitmiş bir binada iskânın alınıp alınmadığı ayrıca önemlidir. Bu konuyu iskân nedir, iskânsız ev almak riskli mi yazımızda ayrıntılı anlattık. Tapunun kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğu da bu süreçle bağlantılıdır.
Projenin ruhsatındaki bağımsız bölüm sayısı ile sahada gördüğünüz daire sayısını karşılaştırın. Ruhsat dışı ilave katlar veya bölünmüş daireler, ileride iskân alınmasını engelleyebilir ve bütün binayı etkileyebilir.
Maketten (ön ödemeli) alımda haklarınız
Henüz bitmemiş bir projeden bedelin tamamını veya bir kısmını önceden ödeyerek alım yapıyorsanız, bu işlem 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışı hükümlerine tabi olabilir. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'e göre:
- Sözleşmeden önce size ön bilgilendirme formu verilmelidir.
- Sözleşme tapuda veya noterde resmi şekilde yapılmalıdır; geçerli bir sözleşme yokken ödeme istenemez.
- Tüketicinin sözleşmeden belirli bir süre içinde gerekçe göstermeden cayma hakkı vardır.
- Belirli büyüklükteki projelerde satıcının tamamlama sigortası veya teminat gibi güvenceler sunması gerekir.
Yönetmelik zaman içinde değişebildiğinden güncel metni Ticaret Bakanlığı veya mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin.
Sözleşmede mutlaka olması gerekenler
- Dairenin blok, kat, numara ve net/brüt metrekaresi,
- Malzeme ve donanım listesi (doğrama, kapı, mutfak, banyo, ısıtma sistemi),
- Kesin teslim tarihi ve gecikmede uygulanacak yaptırım,
- Ödeme planı ve hangi aşamada ne ödeneceği,
- Ortak alanlar, otopark ve depo hakkı,
- İskân ve kat mülkiyetine geçiş için müteahhidin taahhüdü.
Fiyat ve ödeme planını değerlendirirken
Sıfır projelerde fiyat, ödeme planına göre önemli ölçüde değişebilir. Peşin ödemede indirim, uzun vadeli senetli ödemede ise daha yüksek bir toplam bedel söz konusu olabilir. Karar verirken şu sorulara cevap arayın:
- Ödemelerin inşaatın hangi aşamasına bağlı olduğu,
- Gecikmeli teslimde ödeme takviminizin nasıl etkileneceği,
- Ödemelerin satıcıya mı, yoksa bir banka veya teminat sistemi üzerinden mi yapıldığı,
- Konut kredisi kullanacaksanız bankanın projeyi kredi için uygun bulup bulmadığı.
Bitmiş ve iskânı alınmış bir projeden alım ile maketten alım arasında risk farkı vardır; fiyat farkını bu risk ile birlikte değerlendirin.
Teslimde kontrol ve ayıplar
Daireyi teslim alırken tutanak düzenleyin ve gördüğünüz eksikleri yazın: duvar çatlakları, pencere ve kapı ayarları, tesisat kaçakları, priz ve sigorta kutusu, banyo eğimleri. Teslim alındıktan sonra ortaya çıkan gizli ayıplar için tüketici mevzuatı alıcıya haklar tanır; konutlarda bu haklar için yasal süreler vardır ve ayıbı fark ettiğinizde yazılı bildirim yapmanız önemlidir.
Sincan ve Etimesgut'ta özellikle M3 metro hattı çevresinde ve gelişen bölgelerde yeni projeler bulunur. Bölgeleri karşılaştırmak için Etimesgut ve Törekent sayfalarımıza göz atabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Maketten alınan dairede cayma hakkı var mı?
Ön ödemeli konut satışı kapsamındaki alımlarda tüketicinin yönetmelikte belirtilen süre içinde gerekçe göstermeden cayma hakkı vardır. Sürenin ve koşulların güncel halini yönetmelikten kontrol edin.
Müteahhit teslim tarihini geçirirse ne olur?
Sözleşmede gecikme için cezai şart veya kira tazminatı öngörülmüşse bu uygulanır. Sözleşmede hüküm yoksa genel hükümlere göre tazminat talep edilebilir; hukuki destek almanız önerilir.
Kat karşılığı yapılan binadan daire almak riskli mi?
Tek başına riskli değildir. Önemli olan, satın alacağınız dairenin tapuda satıcı adına kayıtlı olması veya satıcının bunu devretme yetkisinin belgelenmiş olmasıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
