Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı, özellikle yeni binalardan daire bakan alıcıların en çok sorduğu konulardan biridir. Tapuda yazan bu ifade, binanın hukuki olarak hangi aşamada olduğunu ve sizi nelerin beklediğini gösterir.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre henüz yapılmamış ya da inşaatı süren bir binada, ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Yani binanın projesi onaylanmış, ama yapı tamamlanıp kullanma iznini almamıştır.
Kat irtifaklı tapu da gerçek bir tapudur: Satılabilir, ipotek edilebilir, miras yoluyla geçer. Fark, hakkın konusunun henüz tamamlanmış ve resmi olarak kullanıma uygun bulunmuş bir bağımsız bölüm olmamasıdır.
Kat irtifakı kurulabilmesi için binanın onaylı mimari projesi ve bağımsız bölümleri gösteren yönetim planı tapu müdürlüğüne verilir. Bu nedenle kat irtifaklı bir dairenin konumu, metrekaresi ve eklentileri projede tanımlıdır. Alım öncesinde onaylı projeyi görmek, satın aldığınız dairenin kâğıt üzerindeki karşılığını anlamanın en kolay yoludur; özellikle henüz bitmemiş binalarda bu kontrol büyük önem taşır.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu hak, bağımsız bölümün yanında arsa payını ve ortak yerlerdeki payı da kapsar.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi, yani iskân gerekir. İskân alındıktan sonra belgenin tapu müdürlüğüne iletilmesi veya maliklerden birinin başvurusuyla tapu kat mülkiyetine çevrilir.
Alıcı açısından pratik farklar
- Bina durumu: Kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını ve kullanma izni aldığını gösterir. Kat irtifakı ise bu iznin henüz tapuya yansımadığını gösterir.
- Kredi: Bankalar kat irtifaklı konutlara da kredi verebilir; ancak inşaatın tamamlanma oranı gibi ek şartlar arayabilir.
- Abonelikler: İskânı olmayan binalarda kalıcı su, elektrik ve doğalgaz aboneliği konusunda sorun yaşanabilir.
- Zaman: Kat irtifaklı bir binada iskânın ne zaman alınacağı belli olmayabilir.
Bina bitmiş ama tapu hâlâ kat irtifaklı ise
Sincan ve Etimesgut'ta içinde yıllardır oturulan ama tapusu hâlâ kat irtifaklı olan binalarla karşılaşmak mümkündür. Bu durum her zaman büyük bir sorun anlamına gelmez; bazen iskân alınmış ama tapuya geçiş başvurusu yapılmamıştır. Bazen de projeye aykırı bir uygulama nedeniyle iskân hiç alınamamıştır.
Bu farkı anlamak için ilgili belediyenin (Sincan veya Etimesgut Belediyesi) imar birimine sorabilir, satıcıdan iskân belgesini isteyebilirsiniz. Ayrıntılar için Sincan'da ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızdaki kontrol maddelerine de göz atın.
Arsa payı ve ortak alanlar ne anlama gelir?
Hem kat irtifakında hem kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm, ana taşınmazın arsasından belirli bir paya sahiptir. Tapuda bu pay, örneğin "120/2400" gibi bir kesirle gösterilir. Arsa payı günlük hayatta pek fark edilmez; ama bazı durumlarda doğrudan önem kazanır:
- Ortak giderler: Aksi kararlaştırılmadıkça ortak giderlere katılım arsa payı oranında yapılır.
- Kentsel dönüşüm ve yeniden yapım: Bina yıkılıp yeniden yapıldığında haklar büyük ölçüde arsa payı üzerinden konuşulur.
- Kat malikleri kurulu: Bazı kararlarda hem kişi sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır.
Aynı binadaki iki benzer dairenin arsa payı farklı olabilir. Satın almadan önce tapudaki arsa payını ve bağımsız bölümün eklentilerini (depo, otopark gibi) kontrol etmek, ileride sürpriz yaşamamanızı sağlar. Tapuda yazan nitelik (mesken, dükkan vb.) ile fiili kullanımın uyumlu olup olmadığına da bakın.
Hangisini tercih etmeli?
Kesin bir kural yok. Kat irtifaklı bir daire, özellikle yeni bir projede, makul bir fiyat avantajı sunabilir. Ancak bu avantajın karşılığında iskân sürecinin riskini üstlenirsiniz. Kat mülkiyetli tapu ise daha az belirsizlik taşır.
Karar verirken binanın projeye uygun yapılıp yapılmadığını, eksik iş olup olmadığını ve müteahhidin geçmiş projelerini araştırın. Satılık daire seçeneklerini değerlendirirken tapu türünü mutlaka ilan detayında sorun.
Sıkça sorulan sorular
Kat irtifaklı tapu güvenli mi?
Kat irtifaklı tapu hukuken geçerli bir tapudur ve mülkiyet hakkı sağlar. Risk, binanın iskân alıp alamayacağıyla ilgilidir; bu yüzden projeye uygunluk ve iskân durumu ayrıca araştırılmalıdır.
Kat mülkiyetine geçiş için ne yapmak gerekir?
Önce yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır. Ardından belge belediye tarafından tapu müdürlüğüne iletilir veya maliklerden biri başvurarak kat mülkiyetine geçişi talep eder.
Tapuda hangi türün yazdığını nasıl görürüm?
Tapu senedinin üzerinde ve e-Devlet üzerinden erişilebilen tapu bilgilerinde taşınmazın niteliği ve mülkiyet türü yer alır. Emin olamazsanız tapu müdürlüğünden kayıt örneği alabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
