İlk evini alacaklar için bütçe planlama, yalnızca evin fiyatını ve peşinatı hesaplamaktan ibaret değildir. Alım günü ödenen masraflar ve ev sahibi olduktan sonra her ay gelen giderler hesaba katılmazsa en iyi plan bile sıkışabilir.
Üç kalemli düşünün
Bütçenizi üç ayrı başlıkta planlayın:
- Peşinat: Evin fiyatının krediyle karşılanmayan kısmı.
- Alım masrafları: Tapu harcı, hizmet bedeli, sigorta, kredi ve taşınma giderleri.
- Aylık giderler: Kredi taksiti, aidat, ısınma, faturalar, sigorta yenilemeleri ve emlak vergisi.
Bu üç kalemin toplamını karşılayabildiğinizde gerçekçi bir bütçeniz var demektir.
Planlamaya başlamadan önce son birkaç ayın gerçek harcamalarını çıkarın. Kira, faturalar ve düzenli giderlerinizin bugün ne kadar tuttuğunu bilmek, ev sahibi olduktan sonraki aylık tabloyu daha doğru tahmin etmenizi sağlar. Hesabı eşinizle veya birlikte yaşayacağınız kişilerle ortak yapın; iki gelirin olduğu hanelerde bir gelirin geçici olarak kesilmesi senaryosunu da düşünün.
Peşinat: ekspertiz farkını unutmayın
Bankanın kullandıracağı kredi oranı BDDK düzenlemelerine ve bankanın politikasına göre belirlenir ve zaman zaman değişir. Bu oran ekspertiz değerine göre uygulandığı için, ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa aradaki fark da peşinatınıza eklenir.
Bu nedenle hesapladığınız peşinatın üzerine bir pay bırakın. Konunun ayrıntısını ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur yazımızda bulabilirsiniz.
Alım günü masrafları: örnek hesap
Rakamları kendi durumunuza uyarlayabilmeniz için varsayımsal bir örnek verelim. Satış bedeli 100 birim olan bir evde:
- Tapu harcı: Alıcı, beyan edilen satış bedelinin %2'sini öder, yani 2 birim. Ayrıca her yıl güncellenen döner sermaye ücreti vardır.
- Emlakçı hizmet bedeli: Toplamı KDV hariç %4'ü geçemez; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder. Bu durumda alıcı payı en fazla 2 birim artı KDV olur.
- Kredi masrafları: Ekspertiz ücreti, dosya masrafı ve ipotek tesis giderleri bankaya göre değişir.
- Sigortalar: DASK zorunludur; banka konut ve hayat sigortası da isteyebilir.
- Taşınma ve kurulum: Nakliye, abonelik açılışları, küçük tadilat ve eksik eşya.
Bu örnekte yalnızca harç ve hizmet bedeli bile satış bedelinin yaklaşık %4'ü artı KDV eder. Ayrıntılar için tapu harcı ve tapu masrafları ile emlakçı komisyonu ne kadar yazılarımıza bakabilirsiniz.
Aylık giderler: taksit tek başına değil
Kira öderken bazı giderler ev sahibine aitti; ev sahibi olunca bunlar size geçer. Aylık bütçenize şunları ekleyin:
- Kredi taksiti,
- Aidat veya apartman gideri,
- Isınma ve faturalar (Ankara kışlarında ısınma gideri önemli bir kalemdir),
- Yıllık ödenen DASK ve konut sigortasının aylık karşılığı,
- Yılda iki taksit ödenen emlak vergisinin aylık karşılığı,
- Bakım ve beklenmedik onarımlar için küçük bir birikim.
Kendinize bir üst sınır koyun: Örneğin konutla ilgili tüm aylık giderlerin hane gelirinizin üçte birini aşmaması gibi temkinli bir kural, beklenmedik durumlarda size nefes alanı bırakır.
Kiradan ev sahipliğine geçerken ilk aylar genellikle en yoğun dönemdir: Taşınma, eksik mobilya, perdeler, küçük tamirat ve abonelik işlemleri bir arada gelir. Bu dönemin harcamalarını aylık bütçeden değil, alım masrafları kaleminden karşılayacak şekilde plan yapmak işinizi kolaylaştırır. Eski bir dairede boya, kombi bakımı veya tesisat yenilemesi gerekiyorsa bunların tahmini maliyetini alım öncesinde ustalardan öğrenip pazarlıkta da kullanabilirsiniz.
Acil durum fonu ve bölge seçimi
Tüm birikiminizi peşinata yatırmak cazip görünebilir; ancak birkaç aylık giderinizi karşılayacak bir acil durum fonunu kenarda tutmanızı öneririz. İş değişikliği veya beklenmedik bir onarım, kredi taksitini aksatmamalı.
Bölge seçimi de bütçeyi etkiler. Sincan ve Etimesgut'ta M3 metro hattı ve Başkentray'a yakın konumlar ulaşım giderini azaltabilir. Farklı bölgeleri karşılaştırmak için bölgeler sayfamıza göz atabilir, bütçenize uygun seçenekler için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Peşinat dışında ne kadar ek para ayırmalıyım?
Tutar evin fiyatına ve kredi kullanıp kullanmamanıza göre değişir. Tapu harcı ve hizmet bedeli tek başına satış bedelinin yaklaşık yüzde 4'ü artı KDV'ye ulaşabildiğinden, bunun üzerine kredi, sigorta ve taşınma masrafları için ayrıca pay bırakın.
Döner sermaye ücreti ne kadar?
Döner sermaye ücreti her yıl güncellenir. Güncel tutarı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün internet sitesinden veya Web Tapu üzerinden kontrol edin.
Emlak vergisini kim öder?
Emlak vergisi, ilgili yılın başında taşınmazın maliki olan kişi tarafından belediyeye ödenir. Yıl içinde el değiştiren evlerde o yılın vergisini kimin üstleneceğini taraflar kendi aralarında konuşabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
