Beğendiğiniz evi kaçırmamak için kapora vermek yaygın bir uygulamadır, ama kapora verirken dikkat edilecekler bilinmezse en çok anlaşmazlık da bu aşamada çıkar. Bu yazıda kaporanın hukuki niteliğini ve sözleşmeye mutlaka yazılması gereken maddeleri özetledik.
Kapora hukuken nedir?
Türk Borçlar Kanunu iki ayrı kavramı düzenler:
- Bağlanma parası (TBK m.177): Sözleşme yapılırken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığının kanıtı sayılır ve genellikle satış bedelinden düşülür.
- Cayma parası (TBK m.178): Taraflar açıkça cayma parası kararlaştırmışsa, parayı veren vazgeçerse verdiğini bırakır; parayı alan vazgeçerse aldığının iki katını geri verir.
Bu nedenle sözleşmede verilen paranın hangi nitelikte olduğunun açıkça yazılması çok önemlidir.
Önemli uyarı: taşınmaz satışında şekil şartı
Taşınmaz satışı tapuda, satış vaadi ise noterde resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m.237, TMK m.706). Taraflar arasında elle yazılıp imzalanan kapora belgesi, taşınmazı satma borcu doğuran geçerli bir satış sözleşmesi değildir.
Uygulamada bu, şu anlama gelir: Şekle aykırı sözleşmede, verilen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenmesi gündeme gelebilir. Ancak her olay kendi koşullarına göre değerlendirilir; büyük tutarlar söz konusuysa bir avukata danışmanızı öneririz.
Kaporayı kime ve nasıl vermeli?
- Kaporayı tapuda malik görünen kişiye veya onun yazılı olarak yetkilendirdiği kişiye verin.
- Nakit yerine banka havalesi/EFT kullanın, açıklamaya taşınmaz bilgisini ve "kapora" ifadesini yazın.
- Satıcının kimliğini ve güncel tapu kaydını görün; e-Devlet üzerinden tapu bilgisi paylaşılabilir.
- Taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya tedbir şerhi olup olmadığını öğrenin.
Emlak ofisi üzerinden yapılan işlemlerde yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi zorunludur. Hizmet bedeliyle ilgili kurallar için emlakçı komisyonu ne kadar yazımıza bakabilirsiniz.
Kapora sözleşmesinde olması gerekenler
- Tarafların ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri,
- Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası,
- Toplam satış bedeli ve ödeme planı (peşinat, kredi, kalan tutar),
- Verilen paranın tutarı ve niteliği: bağlanma parası mı, cayma parası mı,
- Tapu devri için son tarih,
- Tapuda beyan edilecek bedel (gerçek bedel),
- Kredi kullanılacaksa: kredi onaylanmaz veya ekspertiz değeri yetersiz kalırsa kaporanın iadesi,
- Evin teslim tarihi ve demirbaşlar (kombi, dolap vb.),
- Taşınmazın borç ve şerhlerden arındırılarak devredileceği taahhüdü,
- Tarafların ve varsa emlak danışmanının imzaları.
Sözleşmeyi el yazısıyla değil, mümkünse yazılı ve okunaklı bir metin olarak hazırlayın; her sayfayı iki tarafın da paraflamasını isteyin. Tutarları hem rakamla hem yazıyla belirtmek ve sözleşmeye tapu kaydının bir örneğini eklemek, ileride çıkabilecek tartışmaları azaltır.
Sık karşılaşılan kapora anlaşmazlıkları
Uygulamada kapora uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşmede yazmayan konulardan çıkar:
- Kredinin çıkmaması ve bunun sözleşmede öngörülmemiş olması,
- Satıcının daha yüksek teklif gelince vazgeçmesi,
- Tapuda sonradan fark edilen haciz veya ipotek,
- Teslim tarihinde evin boşaltılmaması,
- Kombi, mutfak dolabı gibi eşyaların evde kalıp kalmayacağı konusunda farklı anlayışlar.
Bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce her iki tarafın da "şu olursa ne olacak" sorusunu konuşması, sonradan yaşanacak tartışmaların büyük kısmını önler. Sözleşmenin bir nüshasını mutlaka kendinizde saklayın ve ödeme dekontunu sözleşmeyle birlikte muhafaza edin.
Kapora tutarı ve süre
Kapora tutarı için yasal bir oran yoktur; taraflar serbestçe belirler. Ancak tutar ne kadar büyükse şekil şartı riskini o kadar ciddiye almak gerekir. Tapu randevusuna kadar geçecek süreyi de gerçekçi belirleyin: Krediyle alımda ekspertiz ve banka onayı zaman alır.
Sincan ve Etimesgut'taki alımlarda tapu işlemleri Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'nde yapıldığından, randevu tarihini de sözleşme süresini belirlerken hesaba katın. Genel kontrol listesi için Sincan'da ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımız yardımcı olur.
Sıkça sorulan sorular
Vazgeçersem kaporamı geri alabilir miyim?
Bu, verilen paranın niteliğine ve sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır. Açıkça cayma parası kararlaştırılmışsa genellikle iade edilmez; resmi şekle uymayan bir sözleşmede ise iade talebi gündeme gelebilir. Somut durum için hukuki destek alın.
Satıcı vazgeçerse ne olur?
Cayma parası kararlaştırılmışsa satıcı aldığı tutarın iki katını iade etmekle yükümlüdür. Kararlaştırılmamışsa genel hükümler uygulanır.
Noterde satış vaadi sözleşmesi yapmak gerekir mi?
Taşınmazı satma borcunu bağlayıcı hale getirmek istiyorsanız satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Kısa süreli alımlarda taraflar genellikle doğrudan tapu devrine gider.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
