İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, bir binanın onaylı projesine ve ruhsatına uygun tamamlandığını gösteren resmi belgedir. İskânsız ev almak her zaman yasak değildir ama alıcıya önemli riskler yükler; bu yazıda bu riskleri ve nasıl kontrol edeceğinizi anlatıyoruz.
İskânı kim verir, ne anlama gelir?
Yapı kullanma izin belgesini belediye sınırları içinde ilgili belediye verir. Sincan'daki bir bina için Sincan Belediyesi, Etimesgut'taki bir bina için Etimesgut Belediyesi yetkilidir. Bina tamamlandığında yapı denetim kuruluşunun raporu ve gerekli belgelerle başvurulur; idare yapının ruhsat ve projeye uygunluğunu kontrol eder.
İskân, binanın kullanıma uygun bulunduğunun resmi kaydıdır. Tapunun kat irtifakından kat mülkiyetine geçmesi de bu belgeye bağlıdır. Konunun tapu tarafını kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazımızda ayrıca ele aldık.
Yapı kullanma izni, binanın tamamı için alınabileceği gibi şartları sağlanan bölümler için kısmi olarak da alınabilir. Bu nedenle aynı binada iskânı olan ve olmayan bölümlerle karşılaşmak mümkündür. Satın almak istediğiniz dairenin bu açıdan durumunu ayrıca sormanız, yalnızca binanın genel durumuna bakmanızdan daha doğru bir sonuç verir.
İskânsız ev almanın başlıca riskleri
- Abonelikler: İmar mevzuatına göre yapı kullanma izni alınmamış yapılara kalıcı su, elektrik ve doğalgaz aboneliği verilmesi kural olarak mümkün değildir; uygulamada geçici veya şantiye aboneliğiyle kalınabilir.
- Kredi: Bankalar iskânsız konutları teminat olarak kabul etmeyebilir veya ekspertiz değerini düşük belirleyebilir.
- İdari yaptırım: Projeye aykırılık varsa belediye para cezası veya aykırılığın giderilmesini isteyebilir.
- Yeniden satış: İleride evi satmak istediğinizde krediyle alacak alıcılar için aynı engeller sizin karşınıza çıkar.
İskân neden alınmamış olabilir?
Her iskânsız bina kaçak değildir. Uygulamada sık görülen nedenler şunlardır:
- Bina tamamlanmış ama müteahhit veya malikler başvuruyu yapmamıştır.
- Ortak alanlarda veya peyzajda küçük eksikler kalmıştır.
- Bazı daireler projeye aykırı değiştirilmiştir (balkon kapatma, kat ilavesi gibi).
- Harç, borç veya belge eksiği nedeniyle süreç durmuştur.
Riskin büyüklüğü bu nedene göre değişir. Küçük bir eksik giderilebilir; ruhsatsız kat ilavesi ise çok daha ciddi bir sorundur.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi
2018'deki düzenlemeyle bazı yapılar için yapı kayıt belgesi alınmıştır. Bu belge, yapının geçici olarak kullanılmasına ve abonelik bağlanmasına imkân tanıyabilir; ancak iskânın yerine geçmez ve yapının deprem güvenliği konusunda bir güvence anlamı taşımaz. Satıcı yapı kayıt belgesi gösteriyorsa bunun ne anlama geldiğini ayrıca değerlendirin.
İskânsız bir evi yine de almak istiyorsanız
Bazı alıcılar fiyat avantajı nedeniyle iskânsız bir evi bilerek tercih eder. Bu kararı veriyorsanız riskleri en aza indirmek için şu adımları atın:
- İskânın neden alınmadığını belediyeden yazılı veya sözlü olarak netleştirin.
- Eksiklik giderilebilir türdense, kimin hangi süre içinde ve hangi masrafla gidereceğini satış öncesinde yazılı hale getirin.
- Krediyle alacaksanız bankanın evi teminat olarak kabul edip etmediğini kapora vermeden öğrenin.
- Fiyatı, ileride aynı belirsizliği yeni bir alıcıya da yansıtacağınızı düşünerek değerlendirin.
- Abonelik durumunu kontrol edin: Su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin kalıcı mı geçici mi olduğunu faturalardan görebilirsiniz.
Uygulamada küçük eksiklikler nedeniyle iskân alamamış binalarda malikler bir araya gelerek süreci tamamlayabilmektedir. Ancak ruhsat dışı kat veya alan ilavesi gibi aykırılıklarda çözüm çok daha zor ve masraflıdır.
Alıcı olarak nasıl kontrol edersiniz?
- Satıcıdan iskân belgesinin aslını veya onaylı örneğini isteyin.
- Tapudaki mülkiyet türüne bakın; kat mülkiyeti genellikle iskânın alındığını gösterir.
- İlgili belediyenin imar birimine binanın durumunu sorun; bazı belediyeler bu bilgiyi e-Devlet üzerinden de sunar.
- Bina projesini, dairenin mevcut haliyle karşılaştırın.
İlanlarımızda iskân durumunu açıkça belirtmeye özen gösteriyoruz; Sincan satılık daire listesinde bir ilanla ilgili belge isterseniz memnuniyetle paylaşırız.
Sıkça sorulan sorular
İskânsız eve konut kredisi çıkar mı?
Uygulamada çoğu banka iskânsız konutlara kredi vermekte zorlanır veya ek şartlar arar. Kesin bilgi için evin tapu ve belge durumuyla birlikte bankanıza danışın.
Tek bir daire için iskân alınabilir mi?
Bazı durumlarda kısmi yapı kullanma izni alınabilmektedir. Bu imkânın sizin binanız için geçerli olup olmadığını ilgili belediyenin imar birimi değerlendirir.
Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?
Hayır. Yapı kayıt belgesi bazı geçici kullanım imkânları sağlasa da yapı kullanma izin belgesinin yerine geçmez ve deprem güvenliği garantisi değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
