Emlak vergisi, ev, işyeri, arsa ve arazi sahiplerinin her yıl taşınmazın bulunduğu belediyeye ödediği bir vergidir. Bu rehberde emlak vergisini kimin ödediğini, ödeme dönemlerini ve verginin nasıl hesaplandığını 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanarak anlatıyoruz.
Emlak vergisini kim öder?
Emlak vergisinin mükellefi kural olarak taşınmazın malikidir. Kanun, malikin yanında varsa intifa hakkı sahibini, ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenleri de sayar. Paylı mülkiyette her malik kendi payı oranında sorumludur. Kiracılar emlak vergisinin mükellefi değildir; kira sözleşmesinde farklı bir anlaşma yapılmış olsa bile belediyeye karşı sorumlu malik olmaya devam eder.
Satış yılında vergiyi kim öder?
Uygulamada satış yılına ait emlak vergisi satıcıda kalır; alıcının mükellefiyeti devri izleyen yıldan itibaren başlar. Alıcının, satın aldığı taşınmaz için belediyeye bildirimde bulunması gerekebilir; bazı belediyeler bu işlemi e-Devlet üzerinden de kabul eder. Satış öncesinde satıcının vergi borcunu kapatmış olması önemlidir, çünkü borçlu taşınmazlarda tapu devrinde sorun yaşanabilir. Tapu sürecinin diğer masrafları için tapu harcı ve masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
Oranlar ve Ankara'daki uygulama
1319 sayılı Kanun'a göre bina vergisi oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda (işyeri gibi) binde 2'dir. Arazilerde oran binde 1, arsalarda binde 3'tür. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar yüzde 100 artırımlı, yani iki katı olarak uygulanır.
Ankara bir büyükşehir olduğundan Sincan ve Etimesgut'ta artırımlı oranlar geçerlidir:
- Konut: binde 2
- İşyeri ve diğer binalar: binde 4
- Arsa: binde 6
- Arazi: binde 2
Kanun, oranların Cumhurbaşkanınca belirli sınırlar içinde değiştirilebilmesine imkân tanır; bu nedenle güncel oranı belediyenizden teyit edin.
Nasıl hesaplanır?
Vergi, taşınmazın belediyede kayıtlı vergi değeri ile oranın çarpılmasıyla bulunur. Vergi değeri satış fiyatı değildir; arsa ve arazilerde takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerler, binalarda ise inşaat maliyeti ve arsa payı gibi unsurlar esas alınır. Ara yıllarda bu değerler kanundaki usule göre güncellenir.
2025 sonunda kabul edilen 7566 sayılı Kanun'la vergi değerlerinin artışına ilişkin yeni bir sınırlama getirildi. Değerler her yıl değiştiği için güncel tutarı belediyenizin sisteminden veya e-Devlet'teki belediye hizmetlerinden görmeniz en doğrusudur. Aynı vergi değeri tapu harcında alt sınır olarak da kullanılır.
Basit bir hesaplama örneği
Hesaplama mantığını görmek için varsayımsal bir örnek verelim: Belediye kayıtlarında vergi değeri 1.000.000 TL olan bir konut, büyükşehir sınırları içinde binde 2 oranıyla yıllık 2.000 TL emlak vergisine tabi olur; bu tutar iki eşit taksitte ödenir. Aynı vergi değerine sahip bir işyerinde oran binde 4 olduğu için vergi iki katına çıkar. Bu rakamlar yalnızca örnektir; gerçek vergi değeri taşınmazın konumuna, niteliğine ve yıllık güncellemelere göre değişir. Ayrıca belirli değerin üzerindeki konutlar için ayrıca değerli konut vergisi gündeme gelebilir; bu konuda bir mali müşavirden bilgi almanızı öneririz.
Ne zaman ve nereye ödenir?
Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. Vergi taşınmazın bulunduğu yerin belediyesine ödenir; Sincan'daki bir ev için Sincan Belediyesi'ne, Etimesgut'taki bir ev için Etimesgut Belediyesi'ne. Belediye vezneleri, belediyelerin internet siteleri, e-Devlet ve anlaşmalı bankalar başlıca ödeme kanallarıdır. Süresinde ödenmeyen vergiye gecikme zammı uygulanır.
İndirim ve sıfır oran
Kanun, belirli şartları taşıyan kişilerin (örneğin geliri yalnızca emekli aylığından oluşanlar, gelirsiz olduğunu belgeleyenler, engelliler, gaziler, şehit dul ve yetimleri) Türkiye'deki tek ve brüt 200 m²'yi geçmeyen konutları için bina vergisinin sıfır oranla uygulanmasına imkân tanır. Bu haktan yararlanmak için belediyeye başvurmak gerekir. Ev sahibi olarak giderlerinizi planlıyorsanız mülk sahipleri sayfamızdan da destek alabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Emlak vergisini kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Emlak vergisinin mükellefi ev sahibidir (malik). Kiracı kanunen mükellef değildir.
Yeni ev aldım, bu yılın emlak vergisini ben mi ödeyeceğim?
Uygulamada satış yılının vergisi satıcıda kalır; alıcının mükellefiyeti devri izleyen yıldan başlar.
Sincan'da konut için emlak vergisi oranı nedir?
Ankara büyükşehir sınırlarında olduğu için konutta kanuni oran binde 1'in iki katı, yani binde 2 olarak uygulanır. Güncel oranı belediyeden teyit edin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
