Hisseli tapu satışı, bir evin tamamını değil, ondaki payınızı satmak anlamına gelir. Yasa bu payı üçüncü kişilere satmanıza izin verir; ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren değişikliklerle birlikte satıcı ve alıcı için özel bir dikkat gerektirir.
Paylı ve elbirliği mülkiyet farkı
Tapuda payları belli olan ortaklığa paylı mülkiyet denir (örneğin 1/2, 1/4 gibi). Her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Mirasçılar arasında paylaşım yapılmamışken söz konusu olan elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir ve tek başına pay satışı mümkün olmaz. Bu yazı paylı mülkiyeti anlatır.
Önalım (şufa) hakkı nedir?
Türk Medeni Kanunu'na göre bir paydaş payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Hak kanundan doğar; tapuya ayrıca yazılmasına gerek yoktur. Paydaşlar arasındaki satışlarda, bağışta, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkı satışı engellemez; satış tapuda alıcı adına tescil edilir. Hak sahibi paydaş, yasal süreler içinde alıcıya karşı dava açarak payın kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu nedenle hisseli bir payı satın alan kişi, süreler dolana kadar belirli bir belirsizlik taşır ve bu durum fiyat pazarlığına da yansır.
Süreler: yeni düzenleme
- Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir
- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay geçince düşer
- Her durumda satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (eski düzenlemede iki yıldı)
25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda eski hükümler, dolayısıyla iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder. Noter bildirimi yapılmazsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; bu nedenle bildirim, alıcının hukuki belirsizliğini kısaltan önemli bir adımdır.
Rayiç bedel kuralı
Değişiklikle birlikte önalım davasında esas alınan bedel, tapuda yazan satış bedeli yerine payın rayiç (piyasa) değeri oldu. Hakim bu değeri gecikmeksizin belirler; hak sahibi bu değeri ve alıcının ödediği tapu masraflarını hakimin verdiği süre içinde yatırmazsa pay adına tescil edilemez. Bu kural, tapuda düşük bedel gösterilerek yapılan satışlarda doğan haksızlıkları azaltmayı amaçlar.
Satıcı için pratik seçenekler
- Önce paydaşlara teklif: payı satın almak isteyen bir paydaş varsa, en hızlı ve tartışmasız yol budur
- Tüm paydaşlarla birlikte satış: evin tamamı satılırsa alıcı sayısı artar ve fiyat genellikle pay satışına göre daha iyi olur
- Önalımdan feragat: belirli bir satış için paydaşın yazılı feragati alınabilir; genel feragatin resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilmesi gerekir
- Ortaklığın giderilmesi: anlaşma olmazsa mahkeme yoluyla taşınmazın satışı istenebilir
Her seçenekte önce tüm paydaşları dürüstçe bilgilendirmek, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Satış niyetinizi ve fiyat beklentinizi yazılı olarak iletmek, paydaşların karar vermesini kolaylaştırır ve ileride ispat açısından da işinize yarar.
Hisseli evin değeri
Tek bir paya sahip olmak, kullanım ve kredi imkânları sınırlı olduğu için genellikle evin tamamına göre daha dar bir alıcı kitlesine hitap eder. Sincan ve Etimesgut'ta hisseli konut veya hisseli arsa satışında doğru stratejiyi belirlemek için mülk sahipleri sayfamızdan değerlendirme isteyebilirsiniz. Önalım davası söz konusuysa bir avukata danışın.
Sıkça sorulan sorular
Hisseli evdeki payımı diğer paydaşların izni olmadan satabilir miyim?
Evet, paylı mülkiyette payınızı izin almadan satabilirsiniz. Ancak üçüncü kişiye satışta diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı alıcıdan rayiç bedelle alabilir.
Paydaşlardan birine satarsam önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılmalı?
25 Aralık 2025 sonrası satışlarda, noter bildiriminden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren bir yıl içinde. Daha önceki satışlarda üst süre iki yıldır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
