Miras kalan evi satmak, normal bir satıştan önce birkaç ek adım gerektirir: mirasçılık belgesi, vergi beyanı, tapuda intikal ve en önemlisi mirasçıların ortak kararı. Bu rehberde Sincan veya Etimesgut'ta miras kalan bir ev için izlenecek sırayı özetledik.
1. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
İlk adım, kimlerin mirasçı olduğunu ve paylarını gösteren mirasçılık belgesini almaktır. Bu belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Tapudaki intikal ve vergi beyanı bu belgeye dayanır.
Noterden alınan belge, mirasçılar arasında bir uyuşmazlık veya yabancılık unsuru yoksa genellikle daha hızlı bir yoldur. Ölen kişinin vasiyetnamesi varsa ya da mirasçılık durumu tartışmalıysa süreç mahkemede yürüyebilir. Belgeyi aldıktan sonra tüm mirasçıların bir kopyasına sahip olmasını sağlayın.
2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi
Gelir İdaresi rehberine göre ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye'deyse, beyanname ölüm tarihini izleyen dört ay içinde vergi dairesine verilir. Beyannameye mirasçılık belgesi eklenir. Tahakkuk eden vergi, üç yılda altı eşit taksitle (mayıs ve kasım aylarında) ödenebilir. Mirasçı başına uygulanan istisna tutarı her yıl güncellenir; güncel tutarı gib.gov.tr üzerinden kontrol edin.
Uygulamada tapuda satış aşamasında verginin ödendiğine veya ilişik bulunmadığına dair yazı istenebildiğinden, satıştan önce vergi dairesi ve tapu müdürlüğü ile teyit etmek süreci hızlandırır.
3. Tapuda intikal
İntikal, taşınmazın tapu kaydının ölen kişiden mirasçılara geçirilmesidir. Mirasçılardan biri başvurarak işlemi başlatabilir; taşınmaz mirasçılık belgesindeki paylarla tüm mirasçılar adına tescil edilir. Sincan ve Etimesgut'taki taşınmazlar için başvuru Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'ne yapılır. Konutlarda bu aşamada da geçerli DASK poliçesi istenir.
Ev uzun süre boş kaldıysa intikal öncesinde elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini, varsa birikmiş emlak vergisi ve aidat borçlarını da kontrol edin. Bu kalemler satış sırasında alıcının ilk soracakları arasındadır ve çoğu zaman mirasçıların ortak sorumluluğundadır.
4. Satış için mirasçıların onayı
Paylaşma yapılana kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle maliktir. Bu durumda evin satışı için kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da tapuda işlem yapmaya yetkili vekil göstermesi gerekir. Bir mirasçı itiraz ediyorsa iki yol öne çıkar:
- Mirasçıların anlaşmasıyla elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi; ardından her paydaş kendi payını satabilir (diğer paydaşların önalım hakkı saklıdır)
- Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; mahkeme taşınmazın satışına karar verebilir
Bu yollar zaman ve masraf gerektirdiğinden, çoğu durumda ailenin bir fiyat ve paylaşım planında uzlaşması en hızlı çözümdür.
Mirasçılardan bazıları başka şehirde veya yurt dışında yaşıyorsa, her birinin tapuya gelmesi yerine bir mirasçıya veya güvendikleri bir kişiye noterden satış yetkisi içeren vekaletname vermesi süreci kolaylaştırır. Yurt dışındaki mirasçılar bu vekaletnameyi konsolosluklar aracılığıyla düzenleyebilir.
Vergi açısından iyi haber
Miras yoluyla edinilen bir ev, beş yıl dolmadan satılsa bile değer artış kazancı vergisine tabi değildir; çünkü bu vergi yalnızca bedel ödenerek edinilen taşınmazlar için geçerlidir. Tapu harcı ise normal satışta olduğu gibi alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.
Mirasçılar arasında anlaşmayı kolaylaştırmak
Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların önemli bir kısmı fiyat konusunda çıkar. Bağımsız ve gerekçeli bir değer çalışması, herkesin aynı veriye bakmasını sağlar. Alfa Emlak'tan ücretsiz fiyat analizi isteyebilir, şehir dışındaki mirasçılarla süreci vekaletname üzerinden yürütmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Hukuki uyuşmazlık varsa bir avukattan destek alın.
Sıkça sorulan sorular
Mirasçılardan biri satışa razı değilse ev satılabilir mi?
Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece kural olarak tüm mirasçıların onayı gerekir. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir ve mahkeme satışa karar verebilir.
İntikal yapmadan miras kalan ev satılabilir mi?
Satışın tapuda yapılabilmesi için önce mülkiyetin mirasçılara geçirilmesi gerekir. Uygulamada intikal ve satış aynı gün art arda yapılabilir; randevu alırken bunu belirtin.
Veraset vergisi beyannamesini geç verirsem ne olur?
Süresinde verilmeyen beyannameler için gecikme nedeniyle ceza ve faiz gündeme gelebilir. Süreyi kaçırdıysanız vakit kaybetmeden vergi dairesine veya bir mali müşavire başvurun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
