Kiracılı ev satmak mümkündür ve Sincan ile Etimesgut'ta yatırım amaçlı alıcılar için kiracılı daireler ayrı bir talep de görür. Ancak satış kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez; hem sizin hem alıcının bilmesi gereken kurallar vardır.
Satış kira sözleşmesini bitirmez
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olur. Kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder; yeni malik kira bedelini veya sözleşme şartlarını tek taraflı olarak kiracı aleyhine değiştiremez. Kira artışları da yine kanundaki sınırlara tabidir.
Bu durum, satıcı olarak sizin de kiracıya karşı yükümlülüklerinizin tapu devrine kadar sürdüğü anlamına gelir. Satış sürecinde kiracıyla ilişkiyi bozacak adımlardan, örneğin evin boşaltılması için baskı kurmaktan kaçının; bu hem hukuki risk doğurur hem de gösterimleri zorlaştırır.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı
Kanun, evi kendisi veya yakınları için kullanmak isteyen yeni malike bir yol tanır (TBK 351):
- Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa bu yolu kullanabilir
- Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir
- Bildirimden altı ay sonra açacağı tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir
Bu süreler kaçırılırsa yeni malik genel kurallara, yani sözleşme dönemi sonunu esas alan ihtiyaç veya diğer tahliye yollarına kalır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir; ihtiyaç nedeniyle boşaltılan konutun belirli bir süre eski kiracı dışında birine kiralanamayacağı da kanunda düzenlenir.
Kiracının ziyaret ve gösterim konusundaki durumu
Kiracı, evi satış için gezdirmeye makul ölçüde katlanmakla birlikte, gösterimlerin önceden haber verilerek ve uygun saatlerde yapılması gerekir. Uygulamada en sorunsuz yol, kiracıyla açık konuşup gösterim günlerini birlikte belirlemektir. Kiracının işbirliği, satışın hızını doğrudan etkiler.
Kiracı satış sürecinde evden çıkmayı kendisi düşünüyorsa, tarafların anlaşmasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Böyle bir anlaşmayı mutlaka yazılı ve tarihli yapın; tahliye taahhüdü gibi belgelerin geçerliliği için kanundaki şekil ve zaman şartlarına dikkat etmek gerektiğinden bu konuda hukukçu desteği almak yerinde olur.
Depozito ve kira ödemeleri ne olur?
Depozitonun yeni malike devri ve satış ayına ait kiranın kime ödeneceği, satış öncesinde alıcıyla yazılı olarak netleştirilmelidir. Kiracıya da tapu devrinden sonra kirayı kime ve hangi hesaba ödeyeceği yazılı olarak bildirilmelidir. Depozito ve sözleşme konusundaki genel kurallar için Sincan kiralık ev rehberi yazımıza bakabilirsiniz.
Alıcı profiline göre strateji
- Yatırımcı alıcı: düzenli ödeyen bir kiracı ve güncel kira sözleşmesi avantajdır; kira bedelini ve sözleşme tarihlerini ilanda belirtin
- Oturmak isteyen alıcı: evin ne zaman boşalabileceğini sorar; tahliye konusunda kesin olmayan bir söz vermeyin
- Kiracının kendisi: kiracı evi almak isteyebilir; kanunda kiracıya genel bir önalım hakkı tanınmamıştır, ancak ona teklif sunmak çoğu zaman en kısa yoldur
Satış öncesi kontrol listesi
Kira sözleşmesinin bir örneğini, son kira ödemelerini ve varsa tahliye taahhüdünü hazırlayın. Kiracılı evlerde fiyatlama, boş evlerden farklı dinamiklerle çalışabilir; doğru değeri görmek için ücretsiz fiyat analizi isteyebilirsiniz. Tahliye ve dava süreçleri teknik olduğundan, somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanızı öneririz.
Alıcıya kiracı hakkında doğru bilgi vermek, satış sonrası anlaşmazlıkların önüne geçer. Kira bedeli, sözleşme başlangıç tarihi ve ödeme düzeni gibi bilgileri yazılı olarak paylaşın.
Sıkça sorulan sorular
Kiracılı evi satmak için kiracının izni gerekir mi?
Hayır. Mülk sahibi evini kiracının iznine gerek olmadan satabilir. Kira sözleşmesi aynı koşullarla yeni malike geçer.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp bildirimden altı ay sonra dava açması gerekir. Diğer tahliye nedenleri de kanundaki şartlara bağlıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
