İpotekli ev almak, doğru planlanırsa sık karşılaşılan ve güvenle yürütülebilen bir işlemdir; ancak ipotek kaldırılmadan tapuyu almak alıcı için ciddi risk taşır. Bu yazıda ipoteğin ne anlama geldiğini, nasıl kaldırıldığını (fek) ve satış gününü nasıl kurgulamanız gerektiğini anlatıyoruz.
İpotek ne demek, ev satılabilir mi?
İpotek, bir borcun güvencesi olarak taşınmaz üzerinde alacaklı (çoğunlukla banka) lehine kurulan rehin hakkıdır ve tapu kaydının rehinler hanesinde görünür. İpotekli bir ev, alacaklının izni olmadan da satılabilir; fakat ipotek kendiliğinden kalkmaz, taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir ve yeni malik evi kaybetme riskiyle karşılaşır.
İpotek türünü ve borç bakiyesini öğrenin
Tapudaki ipotek tutarı her zaman güncel borcu göstermez. Kanunda iki temel tür vardır:
- Anapara ipoteği: Belirli bir alacağı güvence altına alır.
- Üst sınır ipoteği: Doğmuş ve doğabilecek alacaklar için kayıttaki tutar kadar azami sorumluluk sağlar. Satıcının aynı bankaya başka kredi veya kart borçları varsa ipotek bunları da kapsayabilir.
Bu nedenle satıcıdan bankadan alınmış güncel borç bakiyesi yazısı isteyin ve ipoteğin hangi borçları kapsadığını teyit edin.
İpotek nasıl kaldırılır? (Fek işlemi)
İpotek, borç bitse bile tapudan kendiliğinden silinmez. Tipik süreç şöyledir:
- Borç alacaklıya ödenir ve kapama/ilişiksizlik yazısı alınır.
- Alacaklı, tapu müdürlüğüne hitaben ipoteğin kaldırılmasını bildiren fek yazısını düzenler.
- Malik veya vekili terkin talebinde bulunur, işlem ücreti ödenir.
- İşlemden sonra güncel tapu kaydı alınarak ipoteğin silindiği kontrol edilir.
Borç ödendiği hâlde alacaklı fek vermezse ihtar ve gerekirse ipoteğin terkini davası gündeme gelir; bu tür durumlarda bir avukattan destek almanız yerinde olur.
Satış günü nasıl kurgulanmalı?
Uygulamada en güvenli yöntem, ipoteğin satış bedelinden kapatılması ve fek ile satışın aynı gün, birbirine bağlı şekilde yapılmasıdır. Örneğin:
- Satış bedelinin borç kadar kısmı doğrudan alacaklı bankaya, kalanı satıcıya ödenir.
- Banka fek yazısını tapu müdürlüğüne iletir; ipotek silindikten sonra satış senedi imzalanır.
- Alıcı kredi kullanıyorsa, kendi bankasının da bu sürece dahil olması gerekir; zamanlama bankalar arasında önceden konuşulmalıdır.
Satıcıya ipotek kalkmadan büyük tutarda kapora veya bedel ödemekten kaçının. Ödeme planını yazılı bir sözleşmeyle ve banka kanalıyla yapın.
Alıcı kredi kullanıyorsa
Alıcı konut kredisi kullanacaksa, kredi veren banka da taşınmaz üzerine kendi lehine ipotek kurar. Uygulamada bankalar, satıcının mevcut ipoteği kaldırılmadan veya bu ipoteğin satışla eş zamanlı kapatılacağı netleşmeden krediyi kullandırmak istemez. Bu nedenle süreç genellikle şu sırayla ilerler: alıcının bankası ekspertiz ve kredi onayını tamamlar, satıcının bankasından güncel borç bakiyesi alınır, işlem günü borç kapatılıp fek yapılır ve satışla birlikte yeni ipotek tesis edilir. İki bankanın da sürece zamanında dahil olması, randevunun ertelenmesini önler. Kredi süreci ve ekspertiz takvimini satış sözleşmesindeki tarihlerle uyumlu hâle getirmeyi unutmayın.
Sözleşmeye yazılması gerekenler
- İpoteğin kim tarafından ve en geç hangi tarihte kaldırılacağı.
- Kaldırılamazsa ödenen bedelin iadesi ve cezai şart.
- Ödemenin hangi hesaba, hangi aşamada yapılacağı.
Bunlar dışında haciz, şerh gibi diğer kayıtları da kontrol edin. Ev alırken bakılacak genel noktalar için ev alma kontrol listemize göz atabilirsiniz.
Sincan ve Etimesgut'ta ipotekli satışlar
Konut kredisiyle alınmış evlerin satışında ipotek sıkça karşımıza çıkar. Sincan ve Etimesgut'taki işlemler Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'nde yürütüldüğü için, fek yazısının bu müdürlüğe ulaşma zamanı randevu planına dahil edilmelidir. Sincan satılık daire ilanlarımızda ipotekli bir eve ilgi duyarsanız süreci tarafların bankalarıyla birlikte planlıyoruz.
Sıkça sorulan sorular
İpotekli ev almak yasal mı?
Evet, ipotekli taşınmaz satılabilir. Ancak ipotek kaldırılmazsa taşınmazla birlikte alıcıya geçer; bu yüzden fek işleminin satışla eş zamanlı yapılması önerilir.
Fek yazısı ne kadar sürede çıkar?
Bu süre bankaya ve borcun kapanma şekline göre değişir. Tarihi bankadan önceden teyit edip tapu randevusunu buna göre planlamak gerekir.
Borç bitti ama ipotek hâlâ tapuda görünüyor, neden?
İpotek borç bitince kendiliğinden silinmez. Alacaklıdan fek yazısı alınarak tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılması gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
