Site içinde daire almak; güvenlik, otopark ve sosyal alanlar gibi imkânlar sunar, ama bu imkânların bir de düzenli maliyeti ve kuralları vardır. Bu yazıda aidat, yönetim planı ve ortak alanlarla ilgili alım öncesinde bilmeniz gerekenleri anlatıyoruz.
Aidat nasıl belirlenir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, aksi kararlaştırılmadıkça ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla eşit paylaşım gibi farklı bir yöntem belirlenebilir.
Aidatın içinde genellikle şunlar bulunur: güvenlik ve temizlik personeli, ortak alan elektriği, asansör ve havuz bakımı, peyzaj, yönetim ücreti ve yedek akçe. Merkezi ısıtmalı sitelerde ısınma gideri de ayrıca veya aidatla birlikte tahsil edilebilir.
Dairede oturmamak ya da evi kiraya vermek, malikin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Yönetim planı neden önemli?
Yönetim planı, sitenin anayasası gibidir. KMK'nın 28. maddesine göre tüm kat maliklerini ve onların yerine geçenleri bağlar; yani daireyi satın aldığınızda mevcut yönetim planını kabul etmiş olursunuz.
Alım öncesinde yönetim planını isteyip şu konulara bakın:
- Ortak giderlerin paylaşım yöntemi,
- Evcil hayvan, tadilat saatleri, balkon/cephe değişikliği kuralları,
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı (konut dışı kullanım yasağı vb.),
- Otopark tahsisi ve misafir otoparkı,
- Kiracıların ortak alan kullanımı.
Ortak alanlar ve kullanım hakları
Site içindeki havuz, spor salonu, çocuk parkı, otopark ve bahçe gibi alanlar ortak yerdir; her malik bu alanlar üzerinde arsa payı oranında hak sahibidir. Ancak kullanım kuralları yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir.
Otopark konusunu özellikle netleştirin: Bazı sitelerde araç başına yer garanti değildir, bazılarında daireye tahsisli yer vardır. Depo veya kömürlük bağımsız bölümün eklentisi olarak tapuda yazıyor mu, kontrol edin.
Büyük sitelerde birden fazla parsel ve blok bir arada yönetiliyorsa bu yapılar toplu yapı olarak örgütlenmiş olabilir. Toplu yapılarda blok yönetimi ile site yönetimi ayrı kurullar halinde çalışabilir ve her birinin kendi gideri olabilir; aidatın hangi kalemleri kapsadığını bu açıdan da sorun.
Alım öncesi yönetime sorulacak sorular
- Güncel aylık aidat ve son bir yıldaki artışlar,
- Dairenin birikmiş aidat borcu olup olmadığı (yazılı olarak isteyin),
- Planlanan büyük harcamalar: çatı, cephe, asansör veya otopark yenilemesi,
- Yedek akçe miktarı ve sitenin mali durumu,
- Son genel kurul tutanakları ve devam eden davalar.
Ortak gider borçları için tapuya kanuni ipotek şerhi konulabilir; tapu kaydında böyle bir şerh olup olmadığına bakmak da faydalıdır.
Mümkünse sitede oturan birkaç komşuyla da konuşun; yönetimden memnuniyet ve günlük işleyiş hakkında belgelerin göstermediği bilgileri öğrenebilirsiniz.
Kiracı ve malik ayrımı
Site içinde daire alıp kiraya vermeyi düşünüyorsanız aidat ve gider ayrımını önceden bilmeniz gerekir. Uygulamada günlük işletme giderleri (temizlik, güvenlik, ortak elektrik) genellikle kiracı tarafından, demirbaş niteliğindeki büyük harcamalar (asansör yenileme, çatı, cephe) ise malik tarafından karşılanır. Bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması tartışmaları önler.
Kiracınız aidatı ödemese bile yönetime karşı sorumluluk kural olarak kat malikindedir; yönetim borcu sizden talep edebilir. Bu nedenle kiraya vereceğiniz dairede aidat ödemelerini dönem dönem kontrol etmek faydalıdır. Kiralama sürecinin genel kuralları için Sincan kiralık ev rehberi yazımıza göz atabilirsiniz.
Sincan ve Etimesgut'ta site seçimi
Sincan ve Etimesgut'ta küçük apartman tipi bloklardan geniş sosyal alanlı büyük sitelere kadar farklı seçenekler bulunur. Sosyal alanı çok olan bir sitede aidat da genellikle daha yüksektir; bu imkânları gerçekten kullanıp kullanmayacağınızı düşünün.
Bütçenizi hesaplarken kredi taksitinin yanına aidatı da ekleyin. Site içi seçenekleri görmek için Sincan satılık daire ilanlarımıza, kiralamayı düşünüyorsanız Sincan kiralık daire sayfamıza göz atabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Önceki malikin aidat borcundan ben sorumlu olur muyum?
Yargı kararlarında kural olarak her malik, malik olduğu döneme ait ortak giderlerden sorumlu tutulur. Yine de tapu kaydında kanuni ipotek şerhi olabilir; alım öncesi yönetimden yazılı borç durumu almanız en güvenli yoldur.
Aidat geç ödenirse ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre geciken ortak gider borçları için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanabilir. Yönetim ayrıca icra takibi başlatabilir.
Yönetim planını değiştirmek mümkün mü?
Evet, ancak kanunda belirtilen nitelikli çoğunlukla karar alınması gerekir. Bu nedenle mevcut kurallarla yaşayabileceğinizi varsayarak karar vermek daha doğrudur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
