Tapudaki şerhler, bir evin üzerinde başkalarının hakları veya satışa engel olabilecek kısıtlamalar bulunup bulunmadığını gösterir. Ev almadan önce tapu kaydını (takyidat) okumayı bilmek, sonradan karşılaşılabilecek pek çok sorunun önüne geçer.
Tapu kaydının üç hanesi
Tapu kaydında taşınmazı ilgilendiren kayıtlar başlıca üç bölümde görünür:
- Şerhler: Kişisel hakları güçlendiren veya malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan kayıtlar (satış vaadi, kira, haciz, ihtiyati tedbir gibi).
- Beyanlar: Taşınmazın hukuki veya fiili durumuna ilişkin bilgilendirici kayıtlar (yönetim planı, riskli yapı, muhdesat gibi).
- Rehinler: İpotek gibi taşınmazı bir borca bağlayan kayıtlar.
Yalnızca ipoteğe bakmak yetmez; üç hanenin tamamı birlikte okunmalıdır.
Kişisel hakları güçlendiren şerhler
Türk Medeni Kanunu m.1009 uyarınca bazı kişisel haklar tapuya şerh edilebilir ve şerhten sonra taşınmazı edinen herkese karşı ileri sürülebilir:
- Satış vaadi şerhi: Lehine şerh bulunan kişi, taşınmazın kendisine devrini isteyebilir. Alıcı açısından en riskli kayıtlardan biridir.
- Kira şerhi: Kiracı, malik değişse bile sözleşme süresince korunabilir; evi boş teslim alacağınızı varsaymayın.
- Önalım, alım ve geri alım şerhleri: Belirli kişilere taşınmazı satın alma veya geri alma imkânı tanır.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi: Müteahhitle yapılan sözleşmeden doğan hakları gösterir.
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler
- Haciz şerhi: Malikin borcu nedeniyle icra dairesince konulur. Hacizli taşınmaz alınsa bile haciz yükü devam eder ve alacaklı satış isteyebilir. Haciz kaldırılmadan alım yapılmamalıdır.
- İhtiyati tedbir şerhi: Taşınmazla ilgili bir dava sürerken mahkemenin verdiği tedbir kararıdır; çoğunlukla devri engeller veya devri riskli kılar. Mahkemenin kaldırma kararıyla silinir.
- İflas ve konkordato kayıtları: Malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlar.
Aile konutu şerhi
Eşlerden birine ait olan ve ailenin birlikte yaşadığı ev, malik olmayan eşin talebiyle tapuya aile konutu olarak işletilebilir. Bu kayıt varsa, malik eşin evi satabilmesi veya ipotek ettirebilmesi için diğer eşin açık rızası gerekir. Önemli bir nokta: Yargıtay'a göre kayıt bulunmasa bile ev fiilen aile konutuysa koruma devam eder. Konuyu blog sayfamızdaki aile konutu yazımızda ayrıca ele alıyoruz.
Beyanlar hanesinde sık görülen kayıtlar
- Yönetim planı: Kat mülkiyetli binalarda kullanım kurallarını gösterir ve yeni maliki de bağlar.
- Riskli yapı belirtmesi: Binanın kentsel dönüşüm sürecinde olduğunu gösterir.
- Muhdesat: Üzerindeki yapının arazi malikinden başka birine ait olabileceğini gösterir.
- Kamulaştırma kaydı: Taşınmazın kamulaştırma sürecinde olduğunu bildirir.
Arsalarda ayrıca imar durumunu kontrol etmek gerekir; bunun için imar durumu sorgulama yazımıza bakabilirsiniz.
Güncel tapu kaydını nasıl görebilirsiniz?
Tapu kaydındaki şerh, beyan ve rehin bilgilerini görmenin en pratik yolu, malikin e-Devlet üzerinden kendi taşınmazının tapu bilgilerini görüntüleyip alıcıyla paylaşmasıdır. Daha ayrıntılı bir döküm için malik veya yetkili vekili tapu müdürlüğünden kayıt örneği isteyebilir. Alıcı olarak şu noktalara dikkat edin:
- Kaydın tarihini kontrol edin; birkaç hafta önce alınmış bir döküm güncel durumu göstermeyebilir.
- Kayıtta anlamını bilmediğiniz bir ifade varsa, tarih ve yevmiye numarasıyla birlikte not alıp tapu müdürlüğüne veya bir avukata sorun.
- Satış günü, imzadan önce kaydın tekrar kontrol edilmesini isteyin.
Şerhli ev alınır mı?
Her şerh satışa engel değildir; ama her şerh ayrı bir değerlendirme gerektirir. Pratik öneriler:
- Satıştan önce ve işlem günü güncel tapu kaydı alın; kayıt gün içinde değişebilir.
- Haciz ve ipotek gibi kayıtların satış bedelinden kapatılıp işlemle eş zamanlı silinmesini sağlayın.
- Satış vaadi veya ihtiyati tedbir gibi kayıtlarda bir avukattan görüş almadan ödeme yapmayın.
Sincan satılık daire portföyümüzdeki evlerde tapu kaydını alıcıyla birlikte inceliyoruz.
Sıkça sorulan sorular
Şerh ile beyan arasındaki fark nedir?
Şerhler kişisel hakları güçlendirir veya malikin tasarruf yetkisini kısıtlar; beyanlar ise taşınmazın durumu hakkında bilgi verir ve kural olarak tek başına hak doğurmaz.
Hacizli ev satılabilir mi?
Hacizli taşınmaz devredilebilse de haciz yükü devam eder ve alacaklı satış isteyebilir. Uygulamada borç ödenip haczin kaldırılması sağlandıktan sonra satış yapılması önerilir.
Kira şerhi olan evi alırsam kiracı çıkar mı?
Şerh edilmiş kira sözleşmesi yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Kiracının sözleşme süresince evde kalma hakkı devam edebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
