Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapu devri hemen yapılamadığında tarafların ileride satış yapmayı birbirine taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; tapuya şerh edilmesi ise alıcıyı üçüncü kişilere karşı da korur.
Satış vaadi sözleşmesi nedir?
Satış vaadi, satıcının taşınmazı ileride alıcıya devretmeyi, alıcının da satın almayı üstlendiği bir ön sözleşmedir. Uygulamada bedelin taksitle ödendiği satışlarda, kat karşılığı projelerde veya tapu devrinin bir süre ertelenmesi gereken durumlarda kullanılır. Sözleşme tek başına mülkiyeti geçirmez; alıcıya taşınmazın kendisine devredilmesini isteme hakkı (kişisel hak) verir.
Noter şartı: neden önemli?
Taşınmaz satışına yönelik sözleşmeler resmi şekle tabidir. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TBK m.29 ve 237, TMK m.706, Noterlik Kanunu m.60 ve 89). Şu sözleşmeler bu şartı karşılamaz:
- Taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmeler
- Sözlü anlaşmalar
- Yalnızca imzası noterde onaylatılmış (onaylama şeklinde) belgeler
Şekle aykırı bir sözleşmeye dayanarak tapu devri istenemez; ödenen bedelin iadesi gibi talepler ise ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle kaparo veya ön ödeme vermeden önce sözleşmenin şeklini mutlaka kontrol edin.
Tapuya şerh nasıl verilir, ne işe yarar?
Satış vaadi sözleşmesi TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapuya şerh edilebilir. Şerh verildiğinde alıcı, hakkını taşınmazı sonradan edinen herkese karşı ileri sürebilir; satıcı taşınmazı başkasına satsa veya üzerine yeni bir hak kurulsa bile alıcının hakkı korunur. Şerh verilmezse hak yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilir.
Şerh için noter sözleşmesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur; Sincan ve Etimesgut'taki taşınmazlar için bu, Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'dür. Sözleşmede şerh verilmeyeceği kararlaştırılmışsa şerh talep edilemeyeceğini de unutmayın.
5 yıllık şerh süresi
Tapu Kanunu m.26'ya göre satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa tapu müdürlüğünce resen silinir. Sözleşme bu süre sonunda geçersiz olmaz, ancak üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma ortadan kalkar. Süre dolmadan devir gerçekleşmeyecekse, hukuki destek alarak tescil davası ve ihtiyati tedbir gibi yolları zamanında değerlendirin.
Satıcı devirden kaçınırsa
Satıcı sözleşmedeki edimini yerine getirmezse alıcı, mahkemeden satıcının rızasının yerine geçecek bir kararla taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir (tapu iptali ve tescil davası). Dava sürecinde taşınmazın başkasına devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi önerilir. Bu tür davaların ayrıntıları kişiye göre değiştiğinden bir avukattan destek alın.
Müteahhitten ve projeden alımlar
Kat karşılığı projelerde satış vaadi sözleşmesi çoğu zaman müteahhitle yapılır. Müteahhit tapuda malik değilse şerh doğrudan verilemeyebilir; alıcının hakkı bu durumda kural olarak müteahhide karşı kişisel bir talep olarak kalır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 2025 tarihli kararında, müteahhitten tapuda mülkiyet kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunacağı kabul edilmiştir. Tüketici olarak ön ödemeli konut satışı yapıyorsanız 6502 sayılı Kanun kapsamındaki ek kurallar, ön bilgilendirme formu ve cayma hakkı da devreye girer. Projeden alımlarda sözleşmenin tarafını, arsa sahipleriyle yapılan sözleşmeyi ve şerh imkânını mutlaka kontrol edin.
Alıcı için kontrol listesi
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapıldığını kontrol edin.
- Satıcının tapuda kayıtlı malik olup olmadığını doğrulayın; malik değilse (örneğin müteahhit) şerh doğrudan verilemeyebilir.
- Sözleşmeyi en kısa sürede tapuya şerh ettirin.
- Ödeme planını, teslim ve devir tarihini, cezai şartı sözleşmeye yazın.
- Ödemeleri banka üzerinden yapın.
- Tapu kaydında ipotek, haciz veya başka şerh olup olmadığına bakın.
Devir aşamasındaki masraflar için tapu harcı rehberimize, arsa alımlarında imar durumu sorgulama yazımıza göz atabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Adi yazılı satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?
Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı veya yalnızca imzası onaylanmış sözleşmeler bu şartı karşılamaz.
Satış vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?
Tapu Kanunu m.26'ya göre şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış veya tescil yapılmazsa şerh resen silinir.
Şerh verilen ev başkasına satılabilir mi?
Satış teknik olarak yapılabilir, ancak şerh sahibi hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle şerhli evi almak alıcı için risklidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
