Aile konutu şerhi, eşlerden birine ait olan ve ailenin yaşadığı evin, diğer eşin haberi ve rızası olmadan satılmasını önlemeye yönelik bir güvencedir. Bu yazıda Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesini, şerhin nasıl konulduğunu ve aile konutu niteliğindeki bir evi alırken alıcının nelere dikkat etmesi gerektiğini genel hatlarıyla anlatıyoruz.
TMK 194 ne diyor?
Türk Medeni Kanunu m.194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Yani tapuda tek malik görünse bile, malik eş evi satmak veya ipotek ettirmek için diğer eşin açık rızasını almak zorundadır.
Şerh nasıl konulur, kim isteyebilir?
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın malik olmayan eşi, tapu müdürlüğüne başvurarak bu durumun tapu kaydına işlenmesini isteyebilir. Bunun için mahkeme kararı gerekmez. Başvuruda uygulamada yerleşim yeri belgesi ve medeni hâli gösteren nüfus kaydı gibi belgeler istenir; adres bilgisi tapudakiyle uyuşmuyorsa ek belge talep edilebilir. Sincan ve Etimesgut'taki evler için başvuru Etimesgut-Sincan Tapu Müdürlüğü'ne yapılır. Kayıt, yalnızca eşlerden birine ait taşınmaza konulabilir.
Şerh yoksa koruma da yok mu?
Hayır. Yargıtay kararlarında şerhin kurucu değil açıklayıcı olduğu, yani korumanın evin fiilen aile konutu olmasından doğduğu kabul edilmektedir. Tapuda kayıt bulunmasa bile, ev aile konutuysa malik eşin rızasız yaptığı satış veya ipotek işlemi iptal davasına konu olabilir. Bu nedenle şerhin olmaması alıcı için tek başına güvence değildir.
Yargıtay uygulamasında rızanın açık olması ve belirli bir işleme yönelik olması aranır; rızanın varlığını ispat yükü ise işlemi yapan tarafa yüklenmektedir. Sessiz kalmak ya da işlemden haberdar olmak tek başına rıza sayılmaz.
Alıcı nasıl korunur?
- Satıcının medeni hâlini sorun: Satıcı evliyse ve ev ailenin oturduğu evse, eşin rızası işlem için kritik önemdedir.
- Rızayı tapu müdürlüğünde alın: En güvenli yol, eşin işlem sırasında tapu müdürlüğünde hazır bulunarak yazılı rıza vermesi ya da işleme katılmasıdır.
- Genel muvafakat yeterli olmayabilir: Rızanın söz konusu satışı açıkça kapsaması gerekir.
- Evin fiili kullanımını kontrol edin: Evde kimin oturduğu, satıcının adresi ve aile durumu gibi bilgiler iyiniyet değerlendirmesinde önem taşır.
Genel kontroller için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımıza da bakabilirsiniz.
Sık karşılaşılan durumlar
- Eşler ayrı yaşıyor: Boşanma kesinleşmediği sürece konutun aile konutu niteliği tartışmalı olabilir; bu durumda eşin rızasını almak en güvenli yoldur.
- Boşanma davası sürüyor: Dava devam ederken konutla ilgili tedbir kararı verilmiş olabilir; tapu kaydını ve varsa tedbir şerhini kontrol edin.
- Satıcı evli değil: Satıcının medeni hâlini kimlik ve nüfus bilgileriyle teyit etmek, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önler.
- Ev kirada: Malik eşin oturmadığı, kiraya verilmiş bir ev kural olarak aile konutu sayılmaz; ancak evin fiili kullanımını yine de sorun.
Rızasız satışta ne olur?
Rıza alınmadan yapılan işlem, rızası alınmayan eşin açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla iptal edilebilir. Bu davalar aile mahkemesinde görülür ve dava sırasında ihtiyati tedbir istenebilir. Koruma kural olarak boşanmanın kesinleşmesi, eşlerden birinin ölümü veya evin aile konutu niteliğini yitirmesiyle sona erer. Somut durumlar çok farklı sonuçlar doğurabileceği için bir avukattan görüş almanızı öneririz.
Kiralık aile konutu
TMK 194 yalnızca mülk evleri değil kiralık aile konutunu da kapsar. Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez; kiracı olmayan eş de kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir. Kiralama sürecindeki genel kurallar için Sincan kiralık ev rehberimize göz atabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Aile konutu şerhi olan ev satılabilir mi?
Satılabilir, ancak malik olmayan eşin açık rızası gerekir. Uygulamada eşin tapu müdürlüğünde hazır bulunarak rıza vermesi en güvenli yoldur.
Şerh yoksa eşin rızası aranmaz mı?
Yargıtay'a göre şerh açıklayıcıdır; ev fiilen aile konutuysa şerh olmasa da eşin açık rızası gerekir.
Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
Uygulamada şerh, eşlerin birlikte talebiyle veya mahkeme kararıyla kaldırılır; boşanmanın kesinleşmesi gibi durumlar da korumayı sona erdirir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Oran ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi güncel mevzuatı, tapu müdürlüğünü veya mali müşavirinizi kontrol edin.
